Земля сегодня является полноценным объектом рыночных отношений, занимая в системе человеческой деловой активности особое положение, ведь доход от эксплуатации земельного надела можно получать в течение неограниченного временного промежутка, а внесенные собственником или арендатором улучшения имеют длительный срок службы.
Земельные ресурсы нашей страны огромны, при этом с точки зрения экономической оценки в составе прочего недвижимого имущества они наиболее сложны, а производственные земельные участки, на которых разрешено размещать промышленные предприятия, складские и транспортные комплексы, по многим причинам выбирать и оценивать сложнее, чем любые иные.
Выбор подходящего решения необходимо предварить максимально полной и четкой формулировкой требований к наделу с учетом специфики планируемой деятельности (местоположение, приемлемые размеры, важные характеристики и параметры, ценовой диапазон).
Разновидности промышленных земель
Правовой статус территории определяет тип производственных объектов, разрешенных к возведению на ней. Соответственно различают промучастки, предназначенные для:
- предприятий добывающей и обрабатывающей промышленности;
- транспортных комплексов (ж\д, автотранспорт);
- предприятий энергетики;
- комплексов теле- и радиовещания.
При выборе предложений по аренде в первую очередь нужно убедиться в том, что на выбранной территории разрешено ведение определенной производственной детальности, включая строительство необходимых для бизнес-проекта объектов.
Где искать предложения
Как показывает практика, аренда является более распространенной услугой, нежели продажа земельных участков промышленного назначения. Однако земли данной категории всегда в дефиците.
Собственником таких наделов часто является государство, представляемое в рамках рыночных сделок соответствующими муниципальными или госорганами. Но владельцем промышленной земли может также быть и частник — юридическое или даже физическое лицо.
Информация о государственных (муниципальных) землях под аренду у государства может быть представлена на официальном сайте города, если есть специализированный департамент, занимающийся имущественными отношениями и земучастками — на странице этого подразделения. Источником сведений является также публичная кадастровая карта — для тех, кто знает, как ею пользоваться.
На платной основе помощь предоставят региональные кадастровые инженеры, которые при желании клиента и проконсультируют — например, расскажут об особенностях выставленных объектов.
Важно: в общем случае аренда земель у государства осуществляется на торгах, информация о проведении которых размещается на официальном сайте torgi.gov.
Предложения сегодня можно искать и самостоятельно, используя все существующие в общем доступе каналы: сайты риэлтерских агентств, профильные СМИ (включая электронные версии), online-базы недвижимости, сайты частных объявлений, социальные сети.
О параметрах выбора: на что обратить внимание
Промышленные земельные участки у специалистов принято делить на два вида:
- brownfield — наделы под старыми предприятиями;
- greenfield — свободные от застройки, инженерно подготовленные участки данного формата (большая редкость).
Спрос на такие земли очень высок, поэтому решение по выбору надо принимать не только безошибочно, но и достаточно быстро — а это значит, что надо очень хорошо ориентироваться в критериях.
Местоположение
На этот параметр при выборе обращают особое внимание: промзоны всегда располагаются вдали от жилья людей и дополнительно окружаются санитарной зоной, поэтому речь идет, главным образом, о транспортной доступности.
В наши дни в черте города все земельные участки производственного назначения давно застроены. При этом предпринимателю, в зависимости от планируемой бизнес-деятельности, необходимо обеспечить:
- подвоз техники и стройматериалов при наличии планов по возведению объектов недвижимости (цехов, производственных площадок, офисных и административных зданий и т.п.);
- доставку сырья, оборудования и материалов для функционирования собственно производства;
- подъезд для работников запускаемого производства или иного проекта.
В связи с этим высокой востребованностью пользуются наделы на первой линии основных трасс, для Санкт-Петербурга, в частности, принципиально важна близость КАД (до 25 км, в идеале — до 10-15 км).
При выборе следует уточнить также, есть ли общественный транспорт в том населенном пункте, к которому по документам данный участок относится, налажена ли транспортная связь с соседними городами и поселениями, насколько удобен проезд.
Кроме этого, важно оценить уровень качества и загруженность дорог в округе: если езда по ним затруднительна или имеют место пробки в час пик, необходимо учесть дополнительные временные затраты на сообщение.
Размер надела и рельеф местности
В поисках целесообразно изначально отталкиваться от желаемого размера участка. Он должен быть оптимален для реализации поставленных целей. При недостатке площади развитие проекта будет осложнено, при избытке — придется вкладывать дополнительные средства для оплаты аренды.
При этом необходимо учитывать особенности рельефа местности: значительный уклон или наличие множественных оврагов затруднит строительство и обслуживание территории, от рельефа зависит степень затопления во время осадков и таяния снега. Следует также уточнить, не находится ли надел в оползневой зоне и не выведены ли на него стоки соседних участков.
Не лишним будет и ознакомление с данными геологического исследования грунта на предмет глубины залегания грунтовых вод, а при наличии планов по строительству зданий и сооружений — на соответствие почв условиям для закладки фундамента.
Важно: действующее природоохранное законодательство предполагает организацию вокруг промышленных объектов санитарно-защитной зоны, размер которой определяется степенью негативного воздействия предприятия (в зависимости от категории опасности производства — от сотни метров до нескольких километров).
Наличие и состояние коммуникаций
Аренда или продажа земельных участков производственных направлений, свободных от старых застроек и не имеющих проблем с подключением к инженерным коммуникациям, считается большой удачей для бизнеса.
Если возможности подключения к энерго-, водо- и газоснабжению нет, необходимо еще на этапе выбора просчитать затраты на эти работы — возможно, полученный результат заставит отказаться от решения, которое на первый взгляд казалось выгодным.
Проверка документов
Перед заключением договора аренды необходимо тщательно изучить документы на выбранный участок. Особое внимание следует обратить на такие моменты:
- целевое назначение (изменение этого параметра — трудоемкая, а иногда и невыполнимая процедура);
- наличие отягощений или обременений (включая споры в связи с границами надела, расположенными на нем зданиями и т.п.);
- упоминание в генеральном плане застройки региона (возможно, предлагаемые в аренду территории включены в этот план и не могут быть освоены таким образом, который подразумевает арендатор).
В отсутствие каких-либо застроек целесообразно затребовать справку, подтверждающую, что зарегистрированных строений на данном участке нет: несмотря на физическое отсутствие зданий и сооружений, документы об их существовании могут быть, а это в долгосрочной перспективе станет основанием для конфликта.
Важно знать: законодательство запрещает прокладывать или устанавливать какие-либо коммуникации самовольно; при наличии на участке света, газа и водоснабжения необходимо проверить подтверждающую законность их подведения документацию.
Пример безопасного сотрудничества: промпарк «Лесное»
Индустриальный парк «Лесное» находится в Ленобласти и предлагает в аренду земельные участки производственного назначения, полностью обеспеченные необходимыми инженерными коммуникациями.
Легитимность подключения подтверждается следующими соглашениями, заключенными управляющей промпарком компанией «Кедр»:
- по энергоснабжению — договор с филиалом ПАО Ленэнерго (6 мВт мощности в собственности, договор и ТУ на покупку 50 МВт с возможностью увеличения мощности по ранее согласованной с поставщиком цене);
- по газоснабжению — технические условия от АО «Газпром Газораспределение Ленобласть», расчет потребностей выполнен собственным проектно-конструкторским центром поставщика (ожидаемый объем потребления газового топлива — более 2 млн. кубических метров в год);
- по водоснабжению — согласие Федерального агентства водных ресурсов «Невско-Ладожское бассейновое водное управление» на обеспечение технических нужд «Лесного» из вод озера Силанде.
Помимо готовых коммуникаций с возможностью оперативного и законного подключения к ним, арендаторы могут рассчитывать на развитую логистическую инфраструктуру: близость КАД, две трассы и автомагистраль, на территории индустриального парка — принадлежащие управляющей компании бетонные и грунтовые дороги, а также железнодорожные пути необщего пользования с правом эксплуатации и погрузки/выгрузки до 90 вагонов в месяц на основании договора с ПАО «РЖД».
Вся представляющая интерес для арендаторов информация есть в открытом доступе на официальном сайте промпарка.
Как оценивается земельный участок промышленного назначения
Стоимость таких земель определяется целым рядом ключевых факторов, в числе которых одним из самых важных является транспортная доступность территории. Чем ближе объект к значимым трассам, тем выше его цена, ведь возможности быстро и без проблем завезти материалы для строительства, обеспечить регулярную доставку сырья для производства и вывоз готовой продукции важны практически для любого бизнес-проекта в данной сфере.
Заметно влияют на стоимость наличие жизненно важных коммуникаций и возможность легитимного подключения к ним. Примерное увеличение цены на земучасток производственного назначения в привязке к наличию:
- транспортных подъездных путей — +10-20%;
- энерго- или газоснабжения — +15-25%;
- водоснабжения и прочих удобств (теплоснабжение, канализация, связь) — +5-15%.
Еще одним фактором удорожания является обеспеченность железнодорожным подъездом, тем более — наличие собственной железнодорожной ветки на территории.
Влияет на ценообразование и близость населенных пунктов, способных стать донорами для рабочей силы, без которой проект не сможет функционировать и развиваться.
Зачем проверять кадастровую стоимость
Кадастровой называется условная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная специалистами в соответствии с действующим законодательством на основе ценообразующих факторов на определенную дату.
Официально уполномочен вести учет всех характеристик имущественного права в РФ Росреестр. Именно при этом ведомстве создается легитимная оценочная комиссия, иные организации осуществлять расчет кадастровой стоимости недвижимого имущества права не имеют.
Важно знать: в силу специфики российского земельного рынка промышленные земельные участки нередко имеют завышенную кадастровую стоимость. На рыночную цену она не влияет, но ставка налога для земель данной категории составляет 1,5 % от стоимости по кадастру, и от нее рассчитываются не только выкупная стоимость, но и арендные платежи.
Завышенной кадастровая стоимость признается, если разница с рыночной ценой превышает 30%. Ее можно оспорить, обратившись в Росреестр, и далее — в судебных инстанциях (имеет смысл при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности).
О преимуществах индустриальных парков
Промпарки — практичное современное решение для размещения предприятий сегмента МСБ (от отдельных цехов до масштабных заводов и фабрик, включая новые производства).
Основное отличие подобных производственных кластеров — готовая инфраструктура и оснащение всеми инженерными коммуникациями, что делает сдаваемые в аренду земельные участки пригодными для размещения и эксплуатации разнообразных объектов промышленности.
Целесообразность развития бизнес-проектов в таких кластерах поддерживается предоставлением широкого набора услуг от управляющей компании, обеспечивающей полноценное функционирование существующей инфраструктуры без каких бы то ни было усилий со стороны арендатора. Как следствие — возможность полного сосредоточения на развитии собственного проекта, не отвлекаясь на решение проблем жизнеобеспечения.
Наиболее привлекательными в России являются частные промпарки, способные удовлетворять потребности клиентов оперативно и гибко. В отличие от государственных промзон, частные ориентированы, в первую очередь, на средний бизнес.
Особое значение для функционирования индустриальных парков в нашей стране имеет господдержка. К примеру, промзона «Лесное» включена в утвержденный правительством Ленобласти перечень стратегически важных зон региона. Генеральный план развития данного промпарка допускает размещение на его территории предприятий промышленности, относящихся к IV-V (для отдельных производств III) классам экологической опасности.
Промпарки нередко практикуют подбор для клиентов оптимальных земучастков в пределах своей территории, что позволяет даже неопытным арендаторам быстро подобрать индивидуальное решение, эффективное для размещения конкретного производственного предприятия.
