На современном рынке коммерческой недвижимости эксперты отмечают сформированную тенденцию в подходе бизнеса к организации производственных мощностей: если крупные давно присутствующие в своем сегменте игроки предпочитают такие объекты приобретать в собственность, то представители малого и среднего делового звена выбирают аренду.
Главное преимущество аренды производственных зданий — затраты, пролонгированные во времени и позволяющие направить свободные средства на развитие своего дела. Начинающий бизнес финансово менее устойчив и чувствителен к экономической ситуации, а окупаемость вложений в недвижимость составляет годы и десятилетия.
При аренде достигается гармонизация всех экономических аспектов, при необходимости деятельность легко перенести в другой регион, а ответственность за организацию функционирования объекта обычно несет арендодатель.
К тому же, хорошо ориентируясь в вопросах формирования арендных ставок, всегда можно добиться дополнительной экономии, аргументированно обосновав завышенность цены. И не имеет значения, сделал ли это арендодатель умышленно или по неведению: если вы понимаете суть торга, он почти наверняка будет успешным.
Из чего складывается стоимость аренды производственных зданий
Рыночная арендная ставка — показатель, на который опираются и при анализе целесообразности инвестиций, и при определении рыночной стоимости объекта, и, конечно же, при совершении арендных сделок.
Арендный платеж — это основа экономических отношений между арендодателем и арендатором. На его размер влияют несколько групп факторов:
Первые три группы носят, скорее, юридический характер. Так, полнота права собственности на сдаваемую в аренду недвижимость определяет легитимность подобной сделки в принципе. Правда, своевременно проведенная юридическая проверка объекта позволит избежать в будущем возможных конфликтов и дополнительных расходов.
А вот сроки аренды и условия внесения арендных платежей могут стать рычагом для торга еще на этапе заключения сделки. Прежде всего, долгосрочная аренда всегда предполагает более низкие ставки. Если арендатор готов вносить платежи на условиях, важных для арендодателя, это дает основания договориться о небольшой скидке.
Ключевые факторы, влияющие на цену производственного помещения
При выяснении условий аренды производственных зданий, цена сделки (в данном случае — арендная ставка) в значительной степени определяется факторами трех последних групп, поэтому их стоит рассмотреть подробнее.
Локация и транспортная доступность
К местоположению производственного объекта предъявляются особые требования. Прежде всего, это удаленность от жилого сектора, для некоторых производств — организация санитарной зоны. При этом местоположение не должно препятствовать развитию бизнеса, для чего необходимы:
Наличие транспортной инфраструктуры повышает стоимость аренды — зато снижает затраты на логистику. При оценке объекта потенциальному арендатору стоит также учесть близость к источникам сырья, к будущим клиентам, бизнес-партнерам и конечным потребителям производимого продукта. Для многих производств ценится наличие железнодорожных путей с выходом на жд станции и близость к портам.
Площадь и планировка
Размеры производственных помещений должны соответствовать предполагаемой деятельности и обеспечивать достаточное пространство как для установки оборудования, так и для размещения рабочих зон персонала, при необходимости — для складирования сырья и хранения готовой продукции.
Если планировка изначально оптимизирована под поставленные задачи, предпринимателю не придется делать дополнительные вложения, что по итогу даст серьезную экономию.
Среди прочих важных моментов следует отметить уровень естественной освещенности и высоту помещений — параметры, которые для ряда производств жестко регламентированы. Высоту потолков надо проверить по документам, уровень освещенности целесообразно установить с помощью специального прибора люксметра.
Обеспечение безопасности
В числе обязательных условий — пожарная безопасность объекта и предотвращение доступа на него посторонних лиц. В отсутствие организованной системы охраны (а такое случается, например, в силу большой удаленности от населенных пунктов), арендатору придется решать проблему своими силами, и обойдется это недешево.
Удобно, когда арендуемое здание является частью большого комплекса — расходы на охрану для отдельного арендатора снижаются. Но даже в этом случае стоит поинтересоваться, оснащен ли комплекс системой видеонаблюдения, и какая фирма выполняет охранные функции.
Техническое состояние объекта и наличие инженерной инфраструктуры
Проверка технического состояния объекта — важнейший момент, который снижает риски непредвиденных затрат на модернизацию и ремонт: производственные помещения должны соответствовать требованиям безопасности и оснащаться всем необходимым для налаживания производственных процессов.
Работа предприятия невозможна без подачи электричества и не будет эффективной в отсутствие систем отопления, канализации и вентиляции воздуха. Все коммуникации необходимо проверить до подписания арендного соглашения.
Большой плюс — наличие в здании автономных систем водоснабжения и(или) отопления, обеспечивающий хорошую экономию на оплате коммунальных услуг.
Что нужно знать об инженерных сетях
Чтобы понять важность инженерных коммуникаций, достаточно сказать, что при строительстве помещений производственного назначения в проектной смете на них приходится до 45% от стоимости всего проекта. Их работоспособность и качество во многом определяют условия эксплуатации производственного объекта.
Помимо этого, при устройстве коммуникационных сетей должны быть учтены санитарно-гигиенические требования и проектные нормативы. За нарушения в этой части предусматриваются штрафные санкции, и речь идет о немалых суммах.
Важна роль систем жизнеобеспечения и в ценообразовании при покупке или аренде производственных зданий. Так, возможность подключения к электро- и газоснабжению увеличивает стоимость объекта в среднем на 25%, транспортная логистика (подъездные пути) добавляет порядка 20%, водоснабжение и прочие системы — от +5% до +15%.
И экономить на этом точно не стоит: наличие или возможность подключения к инженерным коммуникациям — это возможность оперативно наладить производственные процессы, поэтому подобные предложения на рынке считаются для бизнеса большой удачей.
Где можно выгодно арендовать производственный объект
Самые выгодные предложения в данном сегменте на сегодняшнем рынке формируют промышленные парки — специально выделенные территории, на которых производственные и прочие здания промышленного назначения объединены общей подготовленной транспортно-инженерной инфраструктурой и взаимной кооперацией.
Идея создания таких парков как раз и состоит в том, чтобы, сконцентрировав на одной территории предприятия, ведущие сходную производственную деятельность или задействующие в бизнесе общую инженерную инфраструктуру, обеспечить для всех участников экономию на инфраструктурных издержках. Решения выгодны еще и потому, что индустриальные парки нередко обеспечиваются государственной поддержкой.
Аренда производственных зданий в промпарках адресована, в первую очередь, представителям малого и среднего бизнеса (здесь можно арендовать, например, отдельный цех).
Промзона «Лесное» в Ленобласти
В Ленинградской области выгодные условия аренды предлагаются в промышленной зоне «Лесное», объединяющей почти 68 га земель и 5 тыс. кв. метров помещений производственно-складского назначения.
Промзона включена в перечень стратегически важных для региона (постановление правительства области №323). В соответствии с Генпланом развития в «Лесном» можно размещать промпредприятий, имеющие IV-V класс экоопасности, для отдельных производств возможен допуск класса опасности III.
Но главная экономия в производственном кластере достигается за счет предоставляемой в распоряжение арендаторов инженерно-транспортной инфраструктуры.
Готовые коммуникации в промзоне
Управляющая компания «Кедр» предлагает потенциальным арендаторам уникальные инфраструктурные возможности, включающие в себя:
Также в собственности УК «Кедр» находятся внутренние автодороги с грунтовым и бетонным покрытием и железнодорожные пути необщего пользования, примыкающие к ж/д станции Орехово (ежемесячный объем выгрузки — 90 вагонов).
