Недвижимость, используемая для получения прибыли от предпринимательской деятельности, относится к категории коммерческой. Это могут быть здания и сооружения (от гаражей и складов до торговых площадок и производственных цехов), а может быть и земельный участок под возведение таких объектов.
Получить такую недвижимость в распоряжение можно двумя способами: либо приобрести собственность, вложив в покупку немалые деньги, либо арендовать, пролонгировав необходимые затраты во времени.
Оба эти решения имеют положительные и отрицательные стороны, и выбор в данном случае зависит от многих факторов. В частности, на рынке недвижимости говорят о такой тенденции:
- приобретают в собственность производственные здания, как правило, крупные состоявшиеся в бизнесе компании;
- начинающие или небольшие производители предпочитают необходимые для бизнес-деятельности площади арендовать.
Далее — рассматриваем варианты по отдельности, отмечая плюсы и минусы каждого.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
О том, что такие вложения выгодны, спорить никто не станет, ведь в отсутствие экономических потрясений стоимость квадратных метров стабильно растет от года к году. К тому же, недвижимость коммерческого назначения в собственности — это максимально высокий уровень престижа в деловых кругах.
Покупка промышленной недвижимости говорит о возможности коммерсанта прогнозировать свои расходы в долговременной перспективе, причем даже в случае привлечения ипотечного кредита, так как ипотечная ставка, в отличие от арендной, не изменяется.
Собственник коммерческой недвижимости получает целый комплекс преимуществ:
- полная независимость в принятии решений в отношение здания/помещения:
- возможность использовать приобретение для получения дополнительного дохода (объект можно сдать в аренду — в том числе и частично);
- сохранение и преумножение капитала за счет роста рыночных цен.
С другой стороны, приобретение коммерческой недвижимости (как, впрочем, и любые внушительные инвестиции) несет для предпринимателя вполне определенные риски.
Что надо знать о минусах решения
В данном случае крупные вложения — это одновременно и плюс, и минус. Как мы уже отметили выше, покупка промышленного объекта — важный инструмент капитализации. Но необходимость «вынуть» из оборота крупную сумму — это серьезное испытание даже для устоявшегося бизнеса и практически самоубийство для начинающих.
Помимо этого, статус собственника порождает ряд обязательств и рисков, в числе которых:
- усложнение налогообложения, так как владение недвижимостью сопровождается необходимостью платить специальный налог, имеющий региональную привязку (в прошлом 2022 году он доходил до 2,2%, но в дальнейшем ставка может повышаться);
- усиление внимания со стороны налоговой инспекции — в налоговых органах считают, что в демонстрирующих таким образом свою успешность компаниях проводить проверки следует чаще и тщательнее, и к этому надо быть готовым;
- необходимость самостоятельно решать задачи по жизнеобеспечению здания/помещения и обслуживанию инженерной инфраструктуры;
- новые грани ответственности в связи с требованиями закона к промышленным объектам (собственник обязан обеспечить использование объекта в соответствии с целевым назначением, а также выполнить все предписанные действующим законодательством требования по экологической, пожарной, санитарно-гигиенической безопасности и т.п.);
- риск утраты ликвидности (не исключено, что более поздняя соседняя застройка или, скажем, ухудшение инфраструктуры приведут к снижению стоимости, и владелец при продаже получит меньше, чем заплатил сам).
Владея промышленным объектом, достаточно сложно планировать переезд или расширение бизнеса.
Необходимо отметить и затяжной процесс покупки: от момента принципиального согласования сделки до оформления необходимых для запуска производственных процессов документов может пройти несколько месяцев. Окупаемость же таких объектов измеряется десятками лет.
Когда можно лишиться имущества
Это, пожалуй, самый опасный момент: дорогостоящего имущества можно лишиться при экономических проблемах — его просто заберут в счет задолженности перед контрагентами и кредиторами (например, в рамках процедуры банкротства).
Что же касается земельного участка, то в соответствии с Земкодексом РФ, он вместе с возведенными постройками может быть изъят государством. Конечно, для этого нужны веские основания — например, использование собственником земли не по назначению либо возникновение особых муниципальных или государственных нужд.
Аренда как гармонизация экономических бизнес-аспектов
Даже если отбросить рассмотренные выше риски, необходимые для покупки коммерческой недвижимости крупные денежные вложения делают решение недоступным для большинства предпринимателей, особенно в сегменте малого и среднего бизнеса.
Аренда в нашей стране доступна, независимо от статуса потенциального арендатора, а первичные денежные вложения ограничены залогом арендодателю и арендной платой за текущий месяц.
Плательщики налога на общих основаниях и вовсе могут отнести перечисленные за аренду средства в категорию расходов, снизив для себя налогооблагаемую базу. Налоговики же не станут донимать арендующего промобъект проверками — во всяком случае, в первое время.
В чем проигрывает и в чем выигрывает арендатор?
Помимо финансовой доступности, аренда обеспечивает:
- разнообразие выбора (объектов на продажу на порядки меньше, чем под аренду);
- возможность быстро запустить производство за счет подготовленной арендодателем инфраструктуры;
- высокая мобильность, возможность при необходимости легко сменить район, при расширении или сворачивании бизнеса — размер арендуемых площадей и т.п.
Впрочем, при всех преимуществах арендатор остается лицом зависимым — и это безусловный минус решения. Без согласования с арендодателем он не сможет вносить существенные изменения в свою деятельность, переоборудовать производство и т.п.
О финансовой стабильности тоже говорить сложно, ведь арендная ставка не является фиксированной, а реалии таковы, что она постоянно растет. К тому же, ежемесячный взнос — это именно расход средств, а не их инвестирование.
Аренда — лучшее решение для МСБ
Малый и средний бизнес отличается слабой финансовой устойчивостью и сильной зависимостью от экономической ситуации на «своем» рынке. Также в сегменте МСБ много начинающих предпринимателей, которым весь стартовый капитал необходим для дела.
Аренда — это возможность с минимальными затратами попробовать силы в том или ином деле. Если бизнес не заладится в выбранном регионе, его несложно будет перенести в более удачное место и легко масштабировать, в зависимости от спроса.
Преимущественно на этот сегмент ориентированы спецтерритории для размещения промышленных объектов и иных предприятий. Аренда промышленной недвижимости на территории с готовой инженерно-транспортной инфраструктурой — большая удача для бизнеса.
Для успешного бизнеса в Ленобласти: промзона «Лесное»
Промышленная зона «Лесное» (управляющая компания «Кедр») расположена во Всеволожском районе и представляет собой территорию со зданиями и сооружениями для продажи и под аренду, земельные участки с различными категориями использования земель (более 60 га) и 13 тыс. м2 помещений производственно-складского назначения.
Главное преимущество размещения бизнеса в «Лесном» — подготовленная управляющей компанией инфраструктура:
- система безопасности, включающая контроль въезда/выезда на территорию;
- подключение арендаторов к энерго-, водо- и газоснабжению;
- обеспечение транспортной логистики (как внешней — за счет удобного месторасположения парка, так и внутренней — за счет имеющихся на территории автодорог и жд ветки).
К сильным сторонам сотрудничества с УК «Кедр» можно отнести также прозрачность и юридическую чистоту сделок: независимо от того, идет ли речь о купле-продаже или аренде, в основу взаимодействия с клиентами положены выверенные договоры, учитывающие баланс интересов обеих сторон и не имеющие «подводных камней».
Для желающих приобрести объект в промзоне «Лесное» в собственность также представляет интерес информационное предложение о возможности получения кредита под приобретение помещений и земельных участков от ПАО «Промсвязьбанк».
В заключение
Основа успешного бизнеса — выбор правильной стратегии. Перед принятием решения необходимо взвесить плюсы и минусы каждого варианта, учитывая следующие параметры своей компании:
- стартовый капитал (размер и происхождение — собственный, заимствованный);
- используемая бизнес-модель;
- планы по развитию бизнеса.
На вопрос о том, следует ли арендовать необходимые промышленные площади или приобрести объект в собственность, однозначно ответить нельзя: каждый случай индивидуален и требует соответствующей оценки.
Зато можно точно сказать, что и при покупке, и при аренде объекта промышленного назначения необходимо первостепенное внимание уделить вопросам, связанным с транспортно-инженерной инфраструктурой, ведь без подключения к источнику энергии производство не запустишь, а без транспортных путей невозможно обеспечить ни поставки сырья, ни отгрузку готовой продукции.
