Аренда здания для производства — удобный и доступный современный подход к осуществлению бизнес-целей. Наиболее распространен от в сегменте малого и среднего бизнеса, так как эта категория предпринимателей обычно далека от возможности делать крупные долгосрочные инвестиции в коммерческую недвижимость и предпочитает направлять имеющиеся средства на развитие дела.
Арендуя производственные площади, предприниматель получает ряд серьезных преимуществ, в числе которых:
- возможность пробовать свои силы без критических затрат;
- простота смены локации, минимальные сложности и вложения при решении перенести производство в другой регион;
- отсутствие налоговых обязательств (собственник коммерческой недвижимости платит налог, который рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта);
- отсутствие повышенного интереса со стороны налоговых органов, который последние традиционно проявляют к собственникам подобных объектов;
- передача существенной части ответственности арендодателю (именно он будет отвечать за нарушения законодательных требований к эксплуатации сданного в аренду здания или помещения).
Кроме того, в обязанности арендодателя входит и обеспечение объекта электроэнергией и прочими ресурсами, необходимыми для ведения заявленной производственной деятельности.
Аренда зданий под производство: критерии выбора
Производственный объект под конкретную задача выбрать непросто. Отталкиваться в выборе, конечно, надо от выделенного бюджета. Но при этом рекомендуется учесть различные факторы, способные изменить отношение потенциального арендатора к тому или иному объекту — как в лучшую, так и в худшую сторону.
- Местоположение. Это важный критерий выбора, потому что объект должен, с одной стороны, отвечать законодательным требованиям по удаленности от жилья, а с другой — быть доступен с точки зрения производственных транспортных задач (доставка сырья, отгрузка готовой продукции, обеспечение рабочей силой). Стоит, к примеру, оценить близость к источникам сырья, к местам проживания рабочих и персонала, к конечному потребителю готового продукта.
- Транспортная доступность. Критерий, тесно прилегающий к предыдущему: не самая удачная локация может при хорошем транспортном обеспечении оказаться более привлекательной за счет снижения затрат на логистику — и наоборот. В зависимости от специфики производства, ценятся близость к автомагистралям, железнодорожным веткам, портам и т.п.
- Год постройки здания и его общее состояние, включая кровлю и подвальные помещения. Иногда сделанный в помещениях косметических ремонт отвлекает внимание от проблем, которые впоследствии излишне доверчивому арендатору весьма дорого обходятся.
- Площадь, параметры и планировка помещений. Аренда здания, которое по метражу существенно превышает потребности, очевидно невыгодна (если только речь не идет об уникальном ценовом предложении). Но и в тесном пространстве производство комфортно не разместишь. Поэтому арендатор должен заранее просчитать необходимый метраж и оптимальную планировку, чтобы избежать в будущем дополнительных затрат. Оценить также стоит параметры помещений — например, высоту потолков, уровень естественной освещенности, необходимость и возможности искусственного освещения и т.п.
Инженерные коммуникации как главный критерий
Все перечисленные выше факторы утрачивают свою привлекательность, если объект не обеспечен инженерной инфраструктурой. Ни хорошее расположение, ни качественные подъезды к зданию, ни удачная его планировка не в состоянии компенсировать отсутствие систем жизнеобеспечения — энерго-, газо-, водо-, теплоснабжения, вентиляции воздуха, водоотведения и канализации.
При выборе необходимо не только установить их наличие, но и оценить техническое состояние — возможно, арендодатель предлагает интересную цену, только потому что знает «узкие места» своего предложения. Запустить производство при проблемах с инженерными сетями не удастся, а восстановление и ремонт займут много времени и потребуют немалых средств.
Если же выявленные недостатки перекрываются другими достоинствами объекта, их можно зафиксировать в акте приема-передачи, прописав в договоре срок устранения.
На что еще обращаем внимание
Для любого производственного объекта очень важна безопасность — экологическая, пожарная, с точки зрения свободы доступа на территорию. Иногда потенциальный арендатор, увлеченный более наглядными критериями выбора, забывает об этих моментах — и оказывается перед необходимостью непредвиденных затрат, которые могут оказаться немалыми.
При осмотре объекта необходимо уделить внимание противопожарным свойствам использованных в строительстве и отделке материалов, наличию и качеству систем оповещения и пожаротушения, состоянию пожарных выходов, а также наличию и качеству охраны территории, включая систему контроля доступа и видеонаблюдение.
Важность фактора возрастает, если объект отличается удаленной локацией, если производство пожароопасно, предполагает хранение больших объемов дорогостоящего сырья и т.п. Если же арендуемое здание входит в большой комплекс, эти вопросы обычно решены, причем стоимость мер безопасности для отдельного арендатора оказывается минимальной.
Почему важно оформлять акт приема-передачи объекта
Подписанный сторонами акт приема-передачи здания — документ, подтверждающий исполнение арендодателем своей основной обязанности, предусмотренной ГК РФ (ст. 655).
При этом закон предписывает передачу арендатору имущества в состоянии, которое соответствует условиям арендного договора — то есть, пригодным к эксплуатации по назначению (ст. 611).
Однако ст. 612 освобождает арендодателя от ответственности за недостатки, которые были известны арендатору (то есть заранее оговорены с ним и указаны в договоре) либо могли быть обнаружены во время осмотра объекта. После подписания акта ответственность за такие недостатки ложится уже на арендатора, принявшего здание во временное владение и использование.
Акт составляется в произвольной форме, и иногда неопытными бизнесменами воспринимается как формальность. На самом же деле его роль сложно переоценить, так как речь может идти о значительных суммах, а спор нередко переходит в судебную плоскость — и запуск бизнеса на длительный срок становится недоступной мечтой.
Еще одна особенность этого приложения к договору состоит в том, что оно должно быть подписано в разумный (или в указанный в соглашении) срок. На практике это означает следующее: при задержке подписания со стороны арендодателя, у арендатора в соответствии с положениями ГК РФ возникает право:
- истребовать арендованное помещение (ст. 398);
- расторгнуть договор;
- потребовать возмещения причиненных задержкой исполнения или неисполнением договора убытков (ст. 611).
Безопасная аренда производственного здания в промзоне
Риски, с которыми сталкивается арендодатель при поиске и выборе здания производственного назначения, очень высоки, а для начинающих — порой и критичны. Решением, которое позволит не только избежать рисков, но и получить поддержку, являются индустриальные парки.
Эти территории, специально выделенные под задачи промышленного характера, гарантированно отвечают требованиям текущего законодательства и предлагают лучшие условия для ведения бизнеса.
В Ленинградской области такие решения предлагает расположенная в 35 км от КАД промзона «Лесное», находящаяся в профессиональном управлении УК «Кедр». Здесь можно купить или арендовать земельный участок промышленного назначения или отдельное производственно-складское здание.
На территории промзоны разрешены производства:
- промышленное (классы опасности 4,5);
- сборочное и фасовочное;
- газобетонных блоков;
- вина;
- консервированных овощей и фруктов и др.
К важнейшим преимуществам бизнес-аренды в «Лесном» следует отнести подключение объектов к электроэнергии, согласованные с соответствующими службами газо- и водоснабжение, мощную транспортную логистику в пределах территории (принадлежащие управляющей компании на правах собственности автодороги и железнодорожные пути необщего назначения).
К востоку от промзоны проходит регионального значения трасса Санкт-Петербург-Сортавала, к западу — автомагистраль «Скандинавия» с выходом на границу с Финляндией.
Полную информацию обо всех возможностях потенциальные арендаторы могут найти на официальном сайте, что позволит сэкономить время на изучение объекта и гарантирует отсутствие разночтений у сторон арендной сделки.
Вместо заключения
Выбрать подходящее производственное здание для аренды непросто, но обращая внимание на основополагающие моменты, можно избежать критических ошибок. Для этого необходимо:
- выбрать важные для себя критерии, проверить по ним каждое предложение;
- по каждому варианту сопоставить сильные и слабые моменты и их вес в общей оценке;
- обратить внимание на юридическую чистоту договора, правильно оформить и подписать акт приема-передачи.
Рекомендуется также навести справки об арендодателях, исходя из того, что репутация контрагента является одним из самых весомых параметров выбора. Если речь идет о сотрудничестве с индустриальным парком, стоит узнать о наличии при нем управляющей компании и ее принципах работы с клиентами.
