Первое, на что следует обратить внимание, планируя подобную сделку — разрешенное использование земли, то есть установленные законом правила и ограничения на использование земельного участка, связанные с его категорией и видом разрешенного использования из классификатора.
Эта характеристика определяет, какие виды деятельности можно вести на данном участке, какие объекты можно на нем строить и какие ограничения на использование земли предусмотрены законом. Кстати, в привязке к разрешенному использованию устанавливаются различные налоги и арендные платежи.
Чтобы узнать, к какой категории земель принадлежит тот или иной надел, необходимо обратиться в орган кадастрового учета или в МФЦ с запросом о предоставлении выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этом документе будет указано и разрешенное использование участка, и другая информация, которая необходима при покупке земли под производство.
Категория «земли промышленного назначения»
Данная категория включает в себя земельные участки, предназначенные для размещения промышленных объектов и производственной деятельности. К ним относятся земли под заводы, фабрики, склады, объекты транспортной инфраструктуры и другие объекты.
На землях промназначения разрешено ведение следующих видов бизнеса:
- производство промышленной продукции;
- хранение и переработка сырья и готовых продуктов;
- транспорт и логистика;
- научно-исследовательская деятельность;
- строительство и эксплуатация объектов инфраструктуры.
Ценообразование в этом сегменте зависит не только от спроса и предложения на профильном рынке, но и от ряда иных факторов, включая местоположение, транспортную доступность, состояние почв, наличие коммуникаций и инфраструктуры, которые необходимо учитывать при оценке объекта покупки.
Важно: чтобы изменить назначение земель, необходимо обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением, указав текущее и желаемое разрешенное использование, а также обоснование необходимости изменения. Решение об изменении принимается администрацией на основании правил землепользования и застройки.
Экологические требования к промышленным землям включают в себя соблюдение нормативов по выбросам загрязняющих веществ, организацию систем очистки и утилизации отходов, проведение мероприятий по снижению негативного воздействия на окружающую среду, а также соблюдение требований по охране водных объектов, атмосферного воздуха и почв.
Земельные участки под производство можно приобрести на рынке недвижимости у государственных органов и муниципальных образований, на аукционах, а также у частных лиц и компаний через прямые переговоры с собственниками.
Пошаговая инструкция для покупателя
Сделки с землей являются сложными и длительными, так как связаны с большим количеством документов и согласований с различными государственными органами — особенно в случае приобретения участка под производство. Кроме того, они завязаны на правила землепользования и экологические требования и требуют значительных финансовых вложений. Поэтому приходится говорить о высокой ответственности и внимательности покупателя.
Рекомендации по выбору конкретного объекта
Определившись с видом производства, необходимо выбрать подходящее для него место с учетом близости к рынкам, поставщикам, рабочей силе и транспортным путям. После этого — оценить стоимость земли в выбранном регионе и сравнить ценовые предложения на аналогичные объекты в разных районах, а также:
- убедиться, что земля имеет соответствующее разрешенное использование для размещения производства;
- проверить, соответствует ли планируемое к запуску производство экологическим условия на участке, при необходимости — провести дополнительные исследования и экспертизы;
- оценить транспортную доступность участка, наличие дорог и подъездных путей для подвоза сырья и материалов, проезда работников, отгрузки готовой продукции;
- удостовериться в наличии или возможности подключения к инженерным коммуникациям.
При выборе участка целесообразно учесть возможность расширения производства в будущем. Также следует обратить внимание на такие нюансы, как возможность получения налоговых льгот и субсидий, предоставляемых государством или местными органами власти для поддержки производственных предприятий.
Этапы сделки
Если выбор сделан, а сам участок и предложенная продавцом цена удовлетворяют покупателя, наступает самый ответственный момент — подготовка договора купли-продажи.
В самых общих чертах процесс включает в себя:
- определение существенных условий договора: предмет сделки, цена, порядок оплаты, срок передачи участка, права и обязанности сторон;
- составление текста договора с учетом существенных условий и пожеланий сторон;
- согласование условий договора, обсуждение и уточнение всех условий договора между сторонами.
Подготовка проекта договора — непростая задача со многими подводными камнями, к которой желательно привлечь профильного юриста. После согласования подготовленного документа происходит подписание договора сторонами и оплата стоимости участка согласно его условиям.
Обычно оплата производится в два этапа: первый платеж — при подписании договора, второй — после передачи права собственности на землю (право собственности на землю подтверждается свидетельством о регистрации или выписка из ЕГРН). При покупке в кредит в сделке также принимает участие представитель банка-кредитора, с которым подписываются отдельные соглашения в рамках предоставления кредитных средств.
Важно: договор купли-продажи земли подлежит обязательной госрегистрации, переход права собственности можно зарегистрировать в Росреестре самостоятельно (самый быстрый вариант) или через нотариуса, покупатели-физлица для этих целей могут воспользоваться услугами МФЦ.
Размещение производства в промзоне
Промышленные парки и зоны создаются для благоприятствования развития бизнеса, в том числе — завязанного на производство. Покупка участка под производство в таких структурах — решение со многими преимуществами, которые касаются как прозрачности и безопасности сделки купли-продажи, так и собственно расположения и условий ведения бизнеса.
Промзона — это территория, выделенная для размещения промышленных предприятий, производств, складов и т.п. Такие территории имеют продуманное расположение и развитую инфраструктуру, а также обеспечены профессиональным менеджментом, что существенно упрощает многие бюрократические процедуры для покупателя.
Например, в Ленобласти представителей МСБ и крупного бизнеса приглашает к сотрудничеству промзона «Лесное» (управляющая компания «Кедр»). Новый собственник участка в промзоне получает:
- право передвижения по всей территории (грунтовые и бетонные дороги, жд ветка необщего пользования);
- гарантированное и оперативное подключение к энергоснабжению, газу, питьевой и технической воде;
- помощь при согласовании и сопровождении собственно договоров купли-продажи, а также в получении разрешений на строительство промпредприятий, размещение дополнительных инженерных коммуникаций и т.п.
При этом процедура покупки существенно упрощается, ведь покупателю не потребуется узнавать/изменять категорию разрешенного пользования и проверять участок на соответствие экологическим и санитарно-гигиеническим нормам. А это едва ли не самая рутинная часть сделки!
В продаже — 60 Га земель промназначения с возможностью приобретения подготовленных участков площадью от 0,5 Га (все участки находятся в частной собственности). У покупателей есть доступ к приветствуемым управляющей компанией программам кредитования от ПАО «Промсвязьбанк».
Что надо знать при покупке промземель в кредит
Учитывая высокую стоимость земельных участков, такой вариант интересует многих потенциальных покупателей, в первую очередь — представителей МСБ. В связи с этим полезно знать, что осенью 2022 г. в России была запущена промышленная ипотека: программа льготного кредитования с семилетним максимальным сроком, который в перспективе может быть увеличен до 15-ти лет.
К участию в этой льготной программе допускаются юрлица и индивидуальные предприниматели, имеющие по ОКВЭД вид деятельности из раздела «С» (производство пищевых и лекарственных продуктов, транспортных средств, резиновых и пластмассовых изделий и пр.)
Кредит выдается на условиях предоставления приобретаемой производственной площадки под залог, причем запуск производства не менее чем на 50% должен произойти не позднее чем через 3 года. Поэтому приоритетными являются готовые промышленные и производственные объекты.
Алгоритм получения промипотеки стандартный:
- выбрать один из работающих с данной программой банков (Сбербанк, ВТБ, Промсвязьбанк, Россельхозбанк, Дом.РФ и пр. — всего 16 кредитных учреждений);
- подать заявку и сопроводительный пакет документов, в который в том числе входят данные о хоздеятельности заемщика и бизнес-план развития производства;
- предоставить оценку объекта.
При положительном решении кредитной организации необходимо дождаться одобрения Минпромторга (это порядка двух недель на проверку документов обоих сторон предполагаемой кредитной сделки) и заключить договор ипотечного кредитования.
