Территория, имеющая определенные границы и местоположение — это очевидный, но не совсем правильный ответ на кажущийся таким простым вопрос относительно того, «что такое земельный участок». Дело в том, что является земельным участком не всякая выделенная территория, а только лишь зарегистрированная в государственных органах в установленном законодательством порядке.
Регистрация осуществляется в органах, занимающихся вопросами землеустройства и регистрации прав собственности на недвижимость. Процедура предполагает предоставление подтверждающих права владельца документов и технической документации.
Документы на земельные участки: что нужно знать
Техническая документация на надел земли представляет собой пакет документов, описывающих характеристики и границы участка, а также сведения о разрешенном использовании и возможных ограничениях.
Некоторые из основных документов, которые могут входить в состав техдокументации на земельный надел:
- кадастровый паспорт: содержит информацию о площади, границах, кадастровом номере и адресе участка;
- межевой план: описывает границы надела, устанавливает его координаты и предоставляет данные о смежных земельных наделах;
- план участка: представляет собой графическое изображение земельного надела с указанием его границ, строений, коммуникаций и других объектов;
- техпаспорт на строения и сооружения: содержит техническую информацию о расположенных на данном участке зданиях и сооружениях, включая их размеры, материалы стен, год постройки, состояние и т.д.;
- решение органа местного самоуправления о присвоении категории и вида разрешенного использования.
Право собственности подтверждается, как и для прочего недвижимого имущества. Это может быть свидетельство о госрегистрации права собственности или приватизации, договор мены, дарения, купли-продажи, свидетельство о наследном праве, судебное решение и др.
Специфические документы
При планировании на участке строительства, реконструкции, проведении инженерных изысканий, а также для оценки его стоимости и решения некоторых иных вопросов, связанных с использованием земли, необходим расширенный пакет документов, в который включаются:
- экологический паспорт земельного участка или заключение экологической экспертизы — документ, содержащий данные о состоянии окружающей среды, наличии загрязняющих веществ, радиационной безопасности и других экологических характеристиках;
- технические условия на подключение к инженерным сетям и коммуникациям —документы, выданные соответствующими организациями, содержащие информацию о возможности подключения к сетям водо- и газоснабжения, электроснабжения, канализации и т.п.;
- заключение о техническом состоянии зданий и сооружений: документ, выданный специализированной организацией, содержащий оценку состояния конструктивных элементов зданий, их прочности, устойчивости и долговечности.
Виды разрешенного использования
В соответствии с законодательством каждой страны устанавливается разрешенное использование земель. Говоря простым языком, вид разрешенного использования устанавливает, что можно на земельном участке делать с учетом его технических характеристик.
Неправильное использование земли может привести к различным негативным последствиям (загрязнение окружающей среды, разрушение природных ресурсов, нарушение экологического баланса и т.д.)
Использование земель России устанавливается в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540. В соответствии с этим документом, все земли в стране подразделяются на следующие категории:
- сельскохозяйственного назначения, которые предназначены для ведения сельского хозяйства, создания фермерских хозяйств, выращивания сельскохозяйственных культур и т. д.;
- населенных пунктов, используемые для строительства жилых домов, объектов социальной инфраструктуры, и промышленных объектов;
- особо охраняемых природных территорий, назначение которых — сохранение природных комплексов и объектов, имеющих особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение;
- лесного фонда, используемые для ведения лесного хозяйства, заготовки древесины, создания лесных плантаций и т. п.;
- водного фонда, включающие водные объекты (реки, озера, моря, водохранилища и т. д.) и используемые для судоходства, рыболовства, добычи полезных ископаемых и других целей.
Кроме перечисленных категорий, существуют еще и земли, не используемые для каких-либо конкретных целей и находящиеся в ведении государства (земли государственного запаса).
Ответственность за нарушения в части разрешенного использования
Действующее законодательство РФ предусматривает ответственность владельцев земельных наделов за нецелевое использование земель. В зависимости от характера нарушения и возникших в связи с ним последствий, виновный может быть привлечен к административной или даже к уголовной ответственности.
Кроме того, нарушителя могут обязать не только прекратить незаконное использование земли, но и возместить причиненный ущерб.
Важно знать: нарушение экологических норм и стандартов и нецелевое использование земельного участка могут привести к его изъятию.
Изъять землю у собственника могут также при угрозе безопасности населения и в случаях, когда возникает необходимость использования участка в его границах для нужд муниципалитета или государства.
Покупка земли: специфика проведения сделки
Купля-продажа земли в Российской Федерации осуществляется в соответствии с законодательством. Заключенный между сторонами сделки договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Договор купли-продажи имеет юридическую силу только при указании в нем всех существенных условий сделки, к которым относятся цена и предмет договора, порядок проведения расчетов и разрешения споров, права и обязанности сторон и т.д. Покупатель становится собственником земельного участка после подписания договора и оплаты согласованной стоимости и далее получает право на использование земли в соответствии с ее целевым назначением и видом разрешенного использования.
Существует ряд особенностей, связанных с оформлением сделки при покупке земельного участка: на что обратить внимание?
Во-первых, необходимо проверить всю документацию, включая правоустанавливающие документы, свидетельство о регистрации права собственности и кадастровый паспорт.
Во-вторых, необходимо убедиться в отсутствии обременений на землю — таких как сервитут, залог или арест.
В-третьих, после подписания договора необходимо в установленном порядке зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Важно знать: под сервитутом подразумевается право ограниченного пользования чужим участком. Оно может устанавливаться для обеспечения особых нужд владельца недвижимости — например, для организации проезда/прохода, доступа для устройства и обслуживания трубопроводов, линий электропередачи и пр. Ограничения могут вводиться не только по согласию сторон, но и как результат судебного решения.
Чем отличаются земельные участки промышленного назначения
Понять, что означает «земельный участок промназначения», несложно из самого названия: от прочих видов земель он отличается тем, что предназначен для размещения и эксплуатации промышленных объектов.
Основные отличительные особенности такого участка:
- расположение за пределами населенных пунктов, что обеспечивает более низкий уровень шума и загрязнения окружающей среды;
- большая площадь, позволяющая разместить крупные промышленные объекты;
- вид разрешенного использования, допускающий строительство и эксплуатацию промышленных объектов.
Привлекательны такие наделы как для промышленников, так и для инвесторов (их владельцы получают определенные налоговые льготы и прочие преференции).
Где купить землю под производство
Понимая, что значит «земельный участок промышленного назначения», неминуемо задаешься следующим вопросом — как купить такую землю? Однозначного ответа на него нет: купить можно как у частных лиц, так и у государства. Частные лица могут продавать свои наделы посредством аукционов или через прямые сделки. Государственные земли можно приобрести через аукционы, проводимые местными органами власти, однако покупателю необходимо иметь на руках соответствующие документы и разрешения.
Привлекательным решением для бизнеса сегодня являются предложения промпарков — территорий, объединяющих участки с соответствующим разрешенным использованием и находящиеся в профессиональном управлении.
Земельные участки в промзоне «Лесное»
Яркий пример такого решения в Ленобласти — промзона «Лесное» (УК «Кедр»), которую отличают:
- хорошая доступность и внутренняя транспортная инфраструктура, что облегчает доставку сырья и готовой продукции;
- наличие готовых инженерных коммуникаций (гарантии подключения электричества, газа, воды);
- наличие профессиональной команды, готовой и умеющей решать стратегические задачи в части согласования всех бюрократических и эксплуатационных вопросов.
Все доступные к продаже в промзоне участки являются частной собственностью управляющей компании, которая обязуется под запросы конкретного покупателя сформировать участок желаемого размера и обеспечить его необходимым лимитом инженерно-технического обеспечения. В продаже — земли под склады и производство общей площадью 67,9 га.
