Аренда промышленных участков: виды, преимущества и возможности

Приобретение земель для определенных целей на условиях аренды — привлекательный способ решения коммерческих хозяйственных задач, который удачно дополняет предусмотренные законом прочие средства производственного, экономического и социального развития.

Именно аренда способна гармонизировать экономические отношения в тех случаях, когда жесткие правила в части существующей системы земельной собственности препятствуют оперативному и эффективному распоряжению имеющимися ресурсами.

Земля как объект рыночных отношений имеет особый правовой статус. В связи с этим проводимые с земельными участками сделки находятся под контролем норм Конституции РФ, земельного и гражданского кодексов, а также специальных законодательных актов в отношение экологии, использования водных, лесных и прочих ресурсов.

Промышленные земли: назначение и особенности

Порядок отечественного территориального устройства закреплен в Земельном Кодексе РФ (ст. 88), согласно которому выделяется 7 категорий земельных наделов: населенные пункты, фонды лесной и водный, особо охраняемые территории, земли сельскохозяйственные, промышленные и госзапаса.

Эксплуатация земельных наделов должна соответствовать целевому назначению, которое учитывает категорию земли и ВРИ (вид разрешенного использования). В частности, под эксплуатацию индустриальных объектов отводятся земли специального назначения, обычно располагающиеся вне пределов городской инфраструктуры и жилых построек и квалифицированные как непригодные для сельскохозяйственных проектов.

Проще говоря, это места, отведенные для работы предприятий. Основное их отличие от сельскохозяйственных угодий и земель под ИЖС — пониженные требования к плодородию и качеству грунта. К характеристикам индустриальных территорий можно отнести:

особенности рельефа;
климатические условия местности;
транспортную доступность и удаленность от жилых поселений.

При оценке земли коммерческого назначения особое внимание обращают на наличие жизненно важных коммуникаций: располагаясь вдали от населенных пунктов, они должны быть обеспечены собственными ресурсами — светом, газом и водой (как минимум).

Закон не запрещает размещение на таких наделах собственной инфраструктуры, способной обеспечивать бесперебойную работу производства.

Виды промышленных участков

Общепринятая отечественная концепция землепользования не рассматривает категорию как формальный признак земли. Группа устанавливается в различных документах, включая кадастровый реестр, актах органов власти и контрактных соглашениях.

Выстраивая планы по ведению на промышленных землях определенной деятельности, необходимо знать, что законодательно определены несколько вариантов землепользования:

характеризуемые большим удалением от жилья участки под размещение комплексов космической отрасли (центры управления, предприятия, площадки спецназначения);
участки под задачи организаций сферы безопасности и оборонных предприятий;
места возведения инженерных магистралей и устройства коммуникаций;
зоны проведения георазведок и добычи полезных ископаемых;
площади под транспортные сети (ж/д пути и автодороги);
земли под проекты атомной энергетики;
территории общего промышленного назначения.

Согласно ЗК РФ, на этих землях разрешается строить не только производственные и складские, но также административные здания и обеспечивающие комфорт работников объекты — такие как столовые, офисные помещения, медпункты. Можно даже возвести торговый центр — но только не жилые дома. Кроме того, необходимо соблюдать требования по организации санитарной зоны.

Требования по эксплуатации

Каким бы ни было производство, на окружающую среду оно всегда влияет негативно, способствуя загрязнению воздуха и снижению плодородности почвы. Поэтому земля промышленного назначения находится под пристальным вниманием муниципальных властей: правильность ее использования во многом определяет экологическое благополучие всего региона.

У собственника, помимо обязанности осваивать приобретенную территорию, немало иных точек ответственности, в числе которых:

эксплуатация земли строго по назначению;
мониторинг координат земельного участка (меток поворотных точек);
забота об окружающей среде непосредственно на функционирующем предприятии;
соблюдение региональных санитарных норм.

Важно: функционирование индустриальных объектов находится в особом правовом поле, это необходимо учитывать при развитии инвестиционных проектов.

Нарушение требований экобезопасности грозит предприятиям крупными штрафами или приостановлением деятельности. Более того, при выявлении нарушений эксплуатации земля этой категории может быть изъята, причем государство чаще всего применяет свое право именно в отношение промышленных зон. И это — еще один довод в пользу аренды промземель.

Земли промназначения на российском земельном рынке

Неуклонное увеличение объемов производства провоцирует постоянный рост спроса на промышленные земли, что особенно остро ощущается в крупных городах и в Санкт-Петербурге, в частности.

Избежать дефицита в этом вопросе призван разрешенный на законодательном уровне перевод земель сельскохозяйственного назначения в индустриальные. Однако процесс этот сложен, проводится исключительно по согласованию с органами местного самоуправления, а главное — только после подтверждения факта полной и необратимой утраты полезных для развития сельского хозяйства качеств.

Есть, впрочем, и обратная процедура — утвержденный уполномоченными органами власти проект рекультивации, который применяется к критически загрязненным промзонам с имеющимися в их пределах наземными или подземными объектами под снос (для запуска процедуры необходим хотя бы один из этих факторов).

Стоимость и налоги

Кадастровая стоимость земельных наделов данной категории с учетом высокого спроса и по совокупности прочих факторов всегда выше в сравнении с землями другого типа, при этом расположенные вблизи предприятий соседние земельные наделы заметно теряют в стоимости.

Налог на владение составляет 1,5% от стоимости по кадастру. Это достаточно высокая ставка в сравнении с налогами на землю другого назначения. Иногда при налогообложении используются понижающие коэффициенты, их введение решается на уровне органов самоуправления регионального масштаба.

Важно: на отечественном рынке нередко практикуется завышение кадастровой стоимости участков промназначения. В случаях, если по кадастру земля оказывается дороже, чем реально продается на рынке, владельцу стоит обратиться в суд. Это небыстро и недешево, но, добившись снижения кадастровой стоимости, собственник обеспечивает на весь дальнейший период более низкий налог.

Что нужно знать об изъятии промышленных земель

Особенность промтерриторий — возможность их отчуждения в пользу государства. Действующее законодательство предусматривает несколько случаев перехода принадлежащих гражданам или юрлицам земель в госсобственность. Это касается, в частности:

необходимости выполнения государством соглашения международного значения;
в рамках планового строительства объектов, имеющих стратегическое значение (энергетика, оборона, транспорт, коммуникации) или их реконструкции;
по решению суда о конфискации.

Могут быть и иные не противоречащие федеральным законам причины, если они обоснованы. Эта сторона взаимоотношений между собственниками и государством регламентируется ЗК РФ (ст.39 – ст.51).

Кроме того, право собственности на землю может быть ограниченно временно. В подобных случаях объект возвращается во владение, а за период изъятия собственник получает компенсацию.

Что нужно знать о сроках использования госземель

Основания и условия передачи в аренду земель промышленного назначения, которые находятся в собственности государства, прописаны в ЗК (ст. 39.8) Там же описаны и временные периоды пользования арендованными индустриальными участками.

В зависимости от предстоящей эксплуатации, установлены следующие сроки аренды:

на комплексное освоение — 3-5 лет;
на проведение работ по реконструкции или строительству объектов спецназначения — 3-10 лет;
при выполнении уже запущенных инвестиционных проектов — на срок ранее заключенных контрактов.

Продление текущих соглашений возможно не более чем на два года сверх периода действия соответствующей лицензии.

Аренда земельных участков в России

Земли промышленного назначения в качестве инвестиций приобретаются крайне редко, обычно их покупают под организацию определенного бизнеса. Приобретение, конечно, может оказаться весьма прибыльным, но срок окупаемости слишком велик.

Аренда земель — доступный и удобный способ реализации поставленных целей, позволяющий разумно оптимизировать затраты на приобретение прав в отношении подходящего для конкретного проекта земельного участка.

Основные характеристики земельной аренды:

возвратность — в отличие от постоянного пользования или перехода в собственность, арендованные объекты подлежат возврату;
срочность — существует оговоренный период времени эксплуатации участка арендатором;
платность — наличие арендной платы, которую арендатор обязуется платить арендодателю.

Общим принципом аренды земли является возмездность возникающих при сделке правоотношений. Арендовать можно государственные или муниципальные земли, а также наделы, принадлежащие физическим и юридическим лицам.

Важно: обращаясь в государственные институты, предприниматель-арендатор должен предоставить готовые координаты размещения планируемых производственных мощностей; уже на первой стадии согласования потребуются технический и экологический планы освоения арендуемой территории.

Основное препятствие на пути оформления аренды — целевое назначение. Так, если на участке уже есть заброшенный завод, для его использования под новый проект (к примеру, под строительство очистных сооружений) придется заново получить всю необходимую разрешительную документацию и ТУ.

Промпарк «Лесное» — уникальное предложение для бизнеса

Расположенный в Ленинградской области промышленный парк «Лесное» — это 60 га под размещение предприятий индустриального назначения. Парк полностью соответствует требованиям постановления правительства №794, сдаваемые в аренду виды производственных участков следующие:

транспортные и складские комплексы;
объекты пищевой и обрабатывающей промышленности;
производственные объекты классов опасности IV-V.

Управление парком осуществляет компания «Кедр», которая предоставляет в распоряжение клиентов-арендаторов готовые решения для реализации проектов любой сложности.

Инфраструктура индустриального парка включает в себя:

энергообеспечение — договор с ПАО Ленэнерго обеспечивает 6 мВт мощности в собственности, договора и ТУ на покупку дополнительных 50 мВт с возможностью наращивания мощности по мере необходимости по ранее согласованной цене;
водоснабжение — глубинные скважины в пределах промзоны с суточным дебетом 600 кубометров питьевой воды с уникальными характеристиками и согласованная возможность получения технической воды из озера Силанде;
газоснабжение с ожидаемым годовым объемом поставок более 2 млн. кубометров газового топлива (выполнен профессиональный расчет, получены технические условия).

Логистика в пределах парка обеспечена принадлежащими управляющей компании готовыми автодорогами (грунтовка, бетон), близостью трех крупных автотрасс и ж/д путей необщего пользования (также частная собственность компании «Кедр»).

Очевидно, что при таких исходных условиях развивать бизнес-проекты в промпарке «Лесное» можно успешно и стремительно.

Как оформляется аренда

Процедура земельной аренды включает в себя несколько этапов, а именно:

обращение с заявлением к собственнику (заявление должно содержать сведения о потенциальном арендаторе, целях и сроке аренды);
проведение предварительных переговоров;
заключение арендного соглашения.

Уже в процессе эксплуатации арендованного участка может возникать необходимость дополнительно к подписанному договору оформить отдельные соглашения.

Согласно законодательству, правом аренды земли в пределах Российской Федерации обладает любая организация или дееспособный человек, достигший совершеннолетия, независимо от принадлежности к гражданству России. Арендодателем может быть только собственник земучастка — физлицо или государство в лице муниципального или госоргана.

Также закон предусматривает использование механизма субаренды, когда арендатор на основании заключенного договора передает свое право пользования землей третьему лицу.

Документальная база арендного соглашения

Основанием для вступление в право пользования землей являются:

договор аренды — соглашение, устанавливающее условия сделки по передаче права пользования от арендодателя к арендатору;
акт передачи земельного участка — составная часть договора, являющаяся подтверждением исполнения обязанности собственника перед арендатором.

Для того, чтобы договор имел юридическую силу, в нем должны содержаться все значимые моменты сделки, а именно:

сведения о сторонах договора (полные данные по физ- или юрлицам в соответствии с законодательными требованиями);
сведения о земельном наделе (расположение, площадь, характеристики);
указание цели использования;
стоимость (цифрами и прописью) и порядок расчета;
периодичность внесения оплаты;
права и обязанности сторон;
срок действия соглашения;
порядок разрешения спорных ситуаций.

Документ также обязательно содержит реквизиты сторон, указание даты и места подписания ими соглашения.

Акт передачи как часть соглашения должен включать сведения о договоре аренды, все характеристики объекта и его состояние на момент заключения сделки (составляется и заверяется в двух экземплярах).

Дополнительные соглашения могут оформляться как при заключении договора (например, в таком виде может закрепляться график платежей), так и при необходимости что-либо в условиях соглашения изменить.

Какие виды промышленных участков доступны для аренды?