Если недвижимое имущество — земельный участок, офисное помещение, торговый центр, склад, кафе, промплощадка и т.п. — предназначено для ведения бизнес-деятельности (коммерции), то его относят к категории, которая так и называется — коммерческая недвижимость.
С точки зрения рынка недвижимости эта категория является особым сегментом, который существенно отличается от жилья. К основным отличиям следует отнести:
- размер инвестиций, который в данном сегменте традиционно выше;
- высокую вариативность спроса и предложения: спрос часто меняется в зависимости от экономической ситуации и изменений в бизнес-среде, что может привести к колебаниям цен и арендных ставок;
- долгосрочность инвестиций: такие объекты не покупают на год-два, да и срок службы их более продолжителен, чем у объектов жилого назначения;
- инвестиции здесь характеризуются повышенным риском, но являются более доходными.
Кроме того, объекты коммерческой недвижимости нуждаются в профессиональном управлении и обслуживании, требуют больше персонала, технических специалистов и контроля.
Специфика покупки и аренды
Приобретение или аренда таких объектов — это, как правило, результат хорошо продуманного решения, которое базируется на серьезном анализе их состояния и возможностей, а также на бизнес-плане с проверенной и согласованной расчетной частью.
Коммерческая недвижимость включает в себя различные типы объектов, каждый из них имеет свои особенности и требования к эксплуатации, поэтому говорить о каких-то общих подходах просто невозможно.
Однако в любом случае потенциальный покупатель или арендатор коммерческой недвижимости должен четко понимать:
- как будет использоваться объект;
- какие дополнительные услуги потребуются для запуска или поддержания эксплуатации;
- с кем придется конкурировать;
- каковы риски, связанные с покупкой (арендой) и эксплуатацией недвижимого имущества.
Особенно сложны все эти вопросы, если речь идет об объекте промышленного назначения, включая налаживание собственного производства.
Купить или арендовать: как принимается решение?
Как мы уже отмечали, недвижимость в этом сегменте очень различается по назначению, а также по размеру, стоимости, способам использования, инвестирования и получения прибыли.
Так, если компания ищет место для размещения сотрудников, в большинстве случаев предпочтительным является решение арендовать необходимую площадь. Такой подход часто оправдан, скажем, и при организации торговли, при желании открыть кафе или для бизнеса по предоставлению медуслуг. Однако при этом у всех арендуемых помещений есть владелец — и он тоже ведет с помощью недвижимости свой бизнес, но уже на более высоком уровне и с другим механизмом получения прибыли.
Выбор между покупкой или арендой коммерческой недвижимости зависит от многих факторов, в числе которых:
- вид бизнеса и его потребности в недвижимом имуществе;
- долгосрочность инвестиций;
- финансовые возможности.
Аренда является хорошим выбором для тех, кто не имеет достаточных свободных средств или не уверен в стабильности своего бизнеса. Решение позволяет избежать больших капитальных затрат и дает возможность гибко реагировать на изменения рынка.
Если у компании есть достаточный капитал и готовность инвестировать в долгосрочный проект, то лучшим вариантом становится приобретение права собственности. Такой подход дает возможность полностью контролировать использование объекта, получать доход от его эксплуатации и увеличивать его стоимость с течением временем.
Как выбрать правильное решение? В любом случае — только на основании тщательного анализа всех факторов и конкретной ситуации.
Где искать предложения
Самый простой вариант — доверить поиск профессионалам, а именно — обратиться в агентство недвижимости, которое специализируется на коммерческой недвижимости (а такие сегодня есть в каждом городе).
Однако если понимание собственных потребностей еще недостаточно сформировано или, наоборот, представление об искомом очень четкие, а также если просто есть желание заняться поиском самостоятельно, можно, к примеру, использовать базы данных типа Яндекс.Недвижимость или Google Real Estate.
Кроме этого, предложения о продаже и аренде недвижимости коммерческого назначения весьма широко представлены на специализированных сайтах и платформах —таких как:
- ЦИАН (cian.ru) — крупнейший российский сайт по продаже и аренде недвижимого имуществе;
- арендатор.ру (arendator.ru) — еще один популярный сайт, где найти можно предложения как от собственников, так и от агентств;
- Авито (avito.ru) — популярная регулярно обновляемая российская площадка объявлений.
Кое-что о критериях выбора для покупателя
Исследование рынка, изучение, сравнение и фильтрация актуальных предложений позволяет определить те объекты, которые соответствуют требованиям, с одной стороны, и выделенному на эти цели бюджету, с другой. И это — только первый шаг.
Если речь идет об аренде, то основными критериями выбора являются месторасположение, состояние, площадь, обоснованность арендной ставки. Покупателю же, кроме этого, необходимо:
- тщательно проанализировать связанные с объектом риски — от юридической чистоты до оценки потенциальных проблем с коммуникациями;
- выяснить стоимость коммунальных услуг и условия их оплаты;
- просчитать расходы, необходимые для содержания приобретаемой недвижимости (охрана, обслуживание, страхование и т. п.);
- уточнить влияние покупки на налоговые обязательства (размер налогов, возможные налоговые льготы и пр.)
- оценить перспективы окупаемости инвестиций.
Обычно такие сделки не проводят без специалистов, которые могут профессионально обеспечить финансовую и юридическую составляющие. Особую сложность представляет приобретение объектов промышленного назначения, в число которых входят и отнесенные к этой категории земельные участки.
Покупка промышленных земель
Действующее законодательство предполагает присвоение землям категорий использования: под жилое строительство, для ведения сельского хозяйства, под размещение промышленных объектов и т.д. По каждой категории существует свод требований и ограничений, самым жестким из которых следует считать использование по назначению.
Нельзя, к примеру, купить участок под жилую застройку и организовать на нем ферму. А уж в отношение промышленных земель действуют и экологические ограничения, и санитарно-гигиенические нормы. К тому же, продажа, передача в залог, аренда, залог — любые действия с землей жестко регулируются законодательством, поэтому такие сделки необходимо готовить особенно тщательно.
Стоимость земельного участка определить может только профессиональный оценщик, ведь на цену влияет множество параметров, и далеко не все из них являются очевидными.
Так, планы по запуску производства могут сорваться из-за близости участка к жилой зоне, а при необходимой удаленности можно столкнуться со сложностями транспортно-логистической инфраструктуры и отсутствием инженерных коммуникаций.
Земельные участки в промзоне «Лесное»
Исключительным случаем можно считать предложения, формируемые такими структурами, как промышленные зоны и парки, достойным примером которых в Ленинградской области является промзона «Лесное» — 60 Га земель промназначения и помещений производственно-складского назначения, находящиеся в профессиональном управлении.
Для покупателя это означает:
- исключение рисков использования участка не по назначению;
- прозрачность цены, юридическую чистоту и безопасность сделок;
- доступ к профессиональным услугам по проектированию, возведению и вводу в эксплуатацию необходимых для запланированного ведения бизнеса объектов;
- помощь в согласовании и утверждении бизнес-планов.
Помимо защиты и помощи в плане соблюдения законодательных и бюрократических процедур, покупатель получает права:
- на проход/проезд к участку (все внутренние дороги находятся в собственности управляющей компании и поддерживаются в отличном состоянии, по территории промзоны проходит ж/д ветка с выходом на станцию железной дороги общего пользования);
- на подключение необходимых инженерных коммуникаций (электроснабжение, газ, питьевая и техническая вода).
Промзоны и промпарки: что о них надо знать бизнесу
Найти подходящий объект коммерческой недвижимости всегда нелегко, особенно, если это объект промышленного назначения — и еще сложнее, если покупатель относится к категории малого или среднего бизнеса.
Именно в качестве шага навстречу представителям МСБ, которые стремятся наладить собственное производство, предоставлять логистические или складские услуги, в нашей стране начали развивать особые территории — промышленные парки или зоны.
Главное преимущество таких территорий — предоставляемая в совместное пользование готовая инженерная и транспортно-логистическая инфраструктура, а также уникальные возможности для построения взаимовыгодных коопераций.
Немалую роль играет профессиональный менеджмент, включая выстраиваемые управляющей компанией долгосрочные договорные отношения с поставщиками ресурсов (например, в промзоне «Лесное» есть возможность заключения договоров на увеличение мощности по ранее согласованной цене, в том числе подключение электрических мощностей высокого вольтажа).
Государством для клиентов промпарков нередко предусматриваются облегчающие старт и ведение бизнеса льготы.
