Процесс регистрации объекта недвижимого имущества (в данном случае — земельного надела) в госреестре называется кадастровым учетом, который необходим для управления имуществом и правильного формирования базы налогообложения.
По факту регистрации присваивается уникальный идентификатор — так называемый кадастровый номер земельного участка. Постановка на учет предполагает также определение основных характеристик надела (его местоположение, фактическая площадь, а главное — вид разрешенного использования).
Зачем нужен такой учет в государстве, когда возникает необходимость узнать номер земельного участка в кадастре, всегда ли такой номер есть и что делать, если интересующий объект на учет не поставлен? Разбираемся со всеми вопросами по порядку.
Кадастровый учет в Российской Федерации
История этого механизма в России начинается с XV века, когда для учета земель и их владельцев была создана специальная кадастровая книга. В 1968 г. был создан Госкомзем (комитет по землеустройству и земреформе), который начал проводить работы по учету земель и составление кадастровых карт.
С 1991 года эти функции были переданы другому органу — Госземкадастру, а затем службе, которую мы сегодня знаем как Росреестр — федеральный орган исполнительной власти, на который возложены функции по кадастровому учету, регистрации прав на недвижимость и проводимых с недвижимым имуществом сделок.
Что такое условный кадастровый номер
Земельное законодательство, возникшее в 1992 г., потребовало обновления параметров учета земель и правил ведения земельного кадастра. Именно тогда для обозначения местоположения участка в массиве и были введены цифровые коды, однако единое правовое основание появилось только четыре года спустя — после окончательного формирования номенклатуры учета.
Конечно, на тот момент понятий «условный», а тем более «старый» кадастровый номер не было, ведь присваиваемые комбинации были актуальны. Но в 2007 г. вступил в силу закон №221-ФЗ, учредивший государственный кадастр недвижимости и новую систему регистрации, которая предполагает учет как собственно земель, так и возведенных на них капстроений.
Изменение правил, естественно, отразилось на используемой шифровке реестра, поэтому номера, актуальные в период 1996-2007 гг.. перешли в категорию «условных» или «старых». Отличаются они большим количеством цифр в комбинации. Эти дополнительные цифры использовались для отдельного обозначения каждого находящегося на земле объекта недвижимости (каждый новый выстроенный объект подлежал регистрации, как следствие — прибавлял к кадастровому номеру новый сектор).
Кадастровые сведения на основании таких номеров регистрирующий орган сегодня, как правило, не выдает.
Как читается действующий идентификатор
Номер, присваиваемый объекту недвижимости при его постановке на кадастровый учет, помогает однозначно идентифицировать объект (в данном случае земельный надел) и используется в различных операциях с недвижимостью.
Структура уникального идентификатора утверждена приказом Минэкразвития РФ от 2015 г. и имеет вид ХХ:YY:ZZZZZZZ:JJ, где:
ХХ — номер кадастрового округа;
YY — зона районирования земель (соответствует административным округам, согласно принятому городскому делению);
Z-Z — шести- или семизначная зона расположения объекта недвижимости (отражает зону, массив, квартал — на каждый по две цифры, которые иногда записываются через пробел, номер квартала может быть увеличен до трех цифр, что актуально для крупных городов);
JJ — собственно учетный номер объекта.
Компоновка последней группы цифр отражает статус объекта, а именно: земельный участок без застройки, с возведенным зданием либо с указанием номера конкретного помещения в здании.
Таким образом, мы имеем неповторимую комбинацию, которая совершенно однозначно идентифицирует объект. Важно также знать, что даже после снятия объекта недвижимости с кадастрового учета (и даже после сноса сооружений!) эта комбинация уже никогда не используется.
Почему важно понимать расшифровку этого цифрового кода, объяснять излишне: только зная значение всех позиций, можно понять, как проверить соответствие между объектом и его номером в кадастре.
Пример кадастрового номера участка из промзоны «Лесное»
Пример идентификации участка, расположенного в сельском поселении Куйвозовское (Российская Федерация, Ленобласть, район Всеволожский):
Кадастровый номер — 47:07:0164001:1244
- округ — область Ленинградская (47), эти цифры соответствуют коду балансодержателя земель, поэтому они неизменны;
- район — Всеволожский (07);
- кадастровый квартал сельское поселение Куйвозовское — 0164001.
Данный участок относится к промзоне «Лесное» и обеспечен (как и все предлагаемые к продаже и аренде объекты промзоны) такими важными преимуществами, как энергообеспечение, газо- и водоснабжение, доступ к транспортной инфраструктуре, в которую входят бетонные и грунтовые дороги и жд ветка необщего пользования (частная собственность управляющей компании «Кедр»).
Всегда ли так просто получить кадастровый номер? При проведении обычных рыночных сделок для этого придется разобраться, как найти его самостоятельно.
Как узнать кадастровый номер земельного надела
Если вам необходимо уточнить параметры определенного земучастка, вы можете воспользоваться различными источниками информации. Сегодня это можно сделать онлайн и совершенно бесплатно, используя сервисы и базы данных, предоставляющие сведения о недвижимости по ее адресу.
Рекомендуемые источники:
- Росреестр, официальный сайт rosreestr.gov.ru — на ресурсе можно заказать выписку из единого госреестра недвижимости (ЕГРН), в которой будет указан кадастровый номер интересующего участка (нужно знать его точный адрес или хотя бы кадастровый квартал);
- публичная кадастровая карта Росреестра (pkk5.rosreestr.ru) — сервис позволяет найти кадастровый номер участка как по адресу, так и по координатам.
Выписку из госреестра недвижимого имущества можно также заказать через МФЦ, а при необходимости — получить в бумажном виде. В документе содержится и иная информация об участке, включая зарегистрированные права собственности и имя владельца.
Отсутствие кадастрового номера может говорить о двух моментах: либо участок не зарегистрирован в Росреестре, либо границы его вообще не установлены (не проведено межевание).
Можно ли идентифицировать участок по «условному» кадастровому номеру, присвоенному до 2007 г.? Это можно попробовать сделать в режиме онлайн, как описано выше, но вероятность того, что «старый» номер внесен в базу крайне мала. В этом случае следует обратиться в МФЦ с соответствующим запросом (услуга платная, срок выполнения — 5 дней).
Важно также знать, что в нескольких случаях в кадастровом номере возможны изменения. Это происходит, если несколько участков объединили в один, при изменении границ участка, его площади или кадастрового деления территории, а также в случае ошибки в самом номере (обычно речь идет о «старом» кадастровом номере, когда необходимо присвоить актуальный новый).
Порядок присвоения кадастрового номера
Как мы уже упоминали, данный идентификатор присваивается соответствующей федеральной службой. Для получения уникального номера в Росреестр необходимо обращаться с документами на земельный надел и заполнить соответствующее заявление.
Перед обращением в кадастровую палату целесообразно осуществить следующие действия:
- выяснить, установлены ли границы участка (проверить, как указано выше — через выписку из госреестра или с помощью публичной карты).
- если данный объект на кадастровом учете не состоит, что покажет отсутствие о нем сведений в Росреестре, провести межевание (проводится профильным специалистом — кадастровым инженером).
Заявление подается также на сайте Росреестра либо через многофункциональный центр. Для процедуры потребуется гражданский паспорт владельца-заявителя, подтверждение права собственности на землю (договор купли-продажи или иной документ) и межевой план.
Процедура занимает до 12-ти рабочих дней, по ее завершению можно получить новую выписку из реестра с указанием присвоенного номера.
Зачем и в каких ситуациях проверяют кадастровый номер
Необходимость проверить номер участка может возникнуть в следующих случаях:
- при покупке или продаже земли — это поможет убедиться, что объект недвижимости действительно существует и зарегистрирован в установленном порядке;
- при аренде — для определения точных границ, чтобы избежать возможных споров с соседями;
- при возникновении права наследования — важно, чтобы реальный номер совпадал с данными в документах на землю, иначе с оформлением наследства могут возникнуть проблемы;
- в судебных разбирательствах, связанных с земельными вопросами — позволяет однозначно идентифицировать конкретный объект недвижимости и признается судом важным доказательством.
Что еще надо знать о документах на землю
До 2008 г. в нашей стране владельцы земли располагали единственным документом — так называемым кадастровым планом (КПЗУ). На текущий момент КПЗУ выполняет определенные функции, но является лишь частью основного документом — кадастрового паспорта.
КПЗУ сегодня используется как источник сведений о форматировании участка, в него входит:
- схема расположения объекта на местности;
- фиксация точных границ участка;
- сведения о прилегающих наделах;
Также в плане даются графические схемы имеющихся на земле строений и текстовое описание. Документ имеет серию и уникальный номер и обязательно содержит данные об органе, проводившем регистрацию.
