К договору аренды закон предъявляет определенные требования, изложенные в Гражданском Кодексе РФ (глава 34). Если же объектом арендной сделки являются производственные здания, требования ужесточаются, поэтому юридической стороне вопроса необходимо уделить еще больше внимания.
ГК РФ определяет стороны такого соглашения как «арендодатель» и «арендатор» (ст. 606): первый в рамках сделки передает имущество второму во временное пользование за оговоренную плату.
От прочих гражданско-правовых соглашений сторон договор аренды отличают три признака, определяющие его:
- возмездность — передаваемое во владение или пользование имущество возвращается по окончанию срока договора собственнику;
- консенсуальность — после достижения согласия по существенным условиям договор считается заключенным даже без факта передачи объекта;
- двусторонностью — возникновением прав и обязанностей у обеих сторон.
- Статья 609 ГК РФ устанавливает требование оформлять подобные соглашения в письменной форме, независимо от срока предполагаемого сотрудничества.
Специфика договора аренды производственного здания
В этом случае принципиальным моментом является то, что речь идет о сделке предпринимательского характера. Поэтому ее сторонами не могут быть физлица — организации или ИП, причем арендатор должен заранее оформить и утвердить документы, разрешающие вести производственную деятельность определенного вида.
Целевое назначение — главная специфика аренды любого помещения или здания производственного характера: изначально предполагается, что арендатор намерен осуществлять производство, и использовать арендованный объект иным способом запрещено.
Полученная в результате осуществляемой на арендованном объекте деятельности продукция, а также доходы и иные результаты предпринимательства являются собственностью арендатора.
Существенные условия арендного соглашения
Для того, чтобы соглашение было признано заключенным, сторонам достаточно согласовать существенные условия, коими ГК РФ в данном случае называет:
- предмет аренды (ст. 432, 607);
- цену сделки (ст.654).
Предметом договора выступает сдаваемое в аренду предприятие, которое на оговоренный срок передается во владение и пользование как имущественный комплекс. Как правило, в виде приложений к договору оформляется перечень передаваемых арендатору объектов и прав, такие приложения считаются неотъемлемой частью самого соглашения.
Арендная плата может выполняться в виде:
- отдельных платежей (фиксированная сумма или тариф за 1 кв. метр);
- предоставляемых арендатором определенных услуг, движимого или недвижимого имущества;
- доли прибыли от арендованного имущества;
- затрат арендатора на улучшения в отношении арендованного объекта.
Цена договора может также включать обеспечительный платеж — средства для покрытия понесенных по вине арендатора убытков.
Что надо знать о сроке аренды
Срок действия договора аренды к существенным условиям не относится. Этот параметр может вообще не вноситься в текст — в таком случае соглашение считается бессрочным (или заключенным на неопределенный срок).
Такое соглашение продолжает действовать, пока стороны от него не отказываются. Соответственно, оно в любой момент может быть расторгнуто по инициативе одной из сторон. При этом у стороны-инициатора возникает обязательство уведомить контрагента за 90 дней до дня предполагаемого прекращения сотрудничества (ГК РФ, ст. 610).
Важная особенность: государственная регистрация таких сделок обязательна, независимо от срока аренды. Несоблюдение этого требования влечет за собой недействительность соглашения.
Специфика аренды площадей с оборудованием
Еще одна особенность подобных арендных сделок — необходимость разрешения вопроса об имеющемся в помещении оборудовании. Соответственно, условия аренды и площадей, и размещенного на них оборудования для налаживания производственной деятельности могут быть прописаны в рамках общего договора.
При этом сделка будет регламентироваться положениями ст. 606-625 ГК РФ, так как оборудование является движимым имуществом.
Аренда производственные здания: обязанности сторон
На основании подписанного договора у обеих сторон возникают обязательства. Их перечень и полнота определяются конкретикой сделки, но можно перечислить положения, общие для любого случая.
Для арендодателя этот перечень выглядит так:
1. передача объекта контрагенту-арендатору:
- свободным от прав третьих лиц (при наличии таких прав необходимо предупредить арендатора до заключения сделки);
- в состоянии, пригодном для использования объекта по назначению;
- со всеми документами и принадлежностями, которые влияют или могут повлиять на возможность пользования арендованным имуществом.
2. обеспечение необходимых условий эксплуатации, включая бесперебойную подачу электроэнергии, воды, газа и т.п.
3. проведение капитального ремонта.
Главная обязанность арендодателя — это своевременная передача готового к эксплуатации по назначению объекта. На практике этот факт обычно удостоверяется актом приема-передачи, в котором перечисляется все движимое и недвижимое имущество. Собственнику здания целесообразно предварительно провести ревизию, чтобы знать, что именно он передает. Если же у арендатора в процессе осмотра объекта возникают замечания, в его интересах скрупулезно внести их в акт.
Со своей стороны, арендатор обязуется использовать арендованное имущество в соответствии с целевым назначением — то есть, наладить производственную или иную предусмотренную договором хозяйственную деятельность, которая допустима для данного здания.
В процессе осуществления договорных отношений арендатор обязан:
- своевременно и в полном размере перечислять контрагенту платежи за пользование арендованным зданием;
- оплачивать коммунальные услуги и нести расходы по оплате всех связанных с содержанием объекта служб (охрана и т.п.);
- соблюдать порядок передачи объекта или входящих в его состав частей в субаренду (если такое использование разрешено арендодателем, это должно быть четко зафиксировано);
- проводить текущий ремонт помещений.
По согласованию сторон в договор могут быть внесены и иные обязательства — например, обязанность арендодателя по требованию арендатора предоставлять необходимые документы, иной порядок проведения текущего и капитального ремонта и т.п.
Промзона «Лесное»: пример ответственного арендодателя
Промышленная зона «Лесное» расположена в Ленинградской области и предлагает в аренду земельные участки промышленного назначения и производственно-складские здания (5 тысяч квадратных метров помещений).
Управляющая компания «Кедр» в рамках договорных обязательств обеспечивает арендаторов всем необходимым для налаживания производственных процессов и ведения полноценной деятельности, включая отгрузку готовой продукции.
Обязательства УК «Кедр» по жизнеобеспечению сдаваемых в аренду объектов обеспечивается:
- договором с ПАО Ленэнерго — энергообеспечение в объеме 6 мВт мощности в собственности и закупка по ранее согласованной цене дополнительных 50 мВт;
- ТУ от АО «Газпром Газораспределение Ленинградская область» (газоснабжение с ожидаемым объемом поставок более 2 млн. кубометров газового топлива в год);
- согласованным с Федеральном агентством водных ресурсов техническим водоснабжением (воды озера Суоярве).
Кроме этого, арендаторам предоставляются в пользование принадлежащие управляющей компании промзоны внутренние дороги и жд ветка — примыкающие к станции Орехово пути необщего пользования. Питьевое водоснабжение — на базе собственных глубинных скважин
В рамках обеспечения благоприятных условий для развития предприятий на территории промзоны УК «КЕДР» также принимает на себя юридическое сопровождение договоров аренды, аудит и оптимизацию бизнес-планов и прочие дополнительные обязательства — такие как согласование:
- дополнительных коммуникаций и инженерных сетей под цели клиентов;
- выделения и подключения электромощностей более 100 кВт;
- координирования погрузки, разгрузки, приема, отстоя жд вагонов.
Об ответственности сторон договора аренды
Статьи ГК РФ 619-620 устанавливают взаимную ответственность заключивших арендное соглашение сторон. Неисполнение этих обязанностей приводит к мерам, определенным правами пострадавшей стороны:
- на досрочное расторжение договорных отношений;
- на взыскание убытков в понимании прямого ущерба и упущенной выгоды.
Возможность реализации этих прав, согласно ст. 619, возникает в случаях, если:
- арендодатель не передал помещение арендатору или препятствует использованию арендованного объекта по назначению;
- имущество передано, но к использованию (эксплуатации) непригодно;
- не проведен положенный по условиям сделки капитальный ремонт.
Если у арендодателя есть обязательства перед кредиторами, перед подписанием договора он должен уведомить их о планируемой передаче предприятия в аренду в письменной форме и получить письменное согласие.
При нарушении этого обязательства со стороны арендодателя у кредиторов возникает право признать арендное соглашение недействительным. Это право может быть реализовано в срок до одного года с момента получения известия о заключении должником арендного договора.
