Промышленная недвижимость – это общее название для очень большой группы объектов, которые используются для разных задач. На них проводится производство, складирование готовой продукции, а также обеспечиваются все сопутствующие работы по администрированию.
Но существуют серьезные риски покупки недвижимости, а также ее аренды. Их стоит учитывать для того, чтобы не столкнуться с проблемой превышения отведенного бюджета, сложностями в логистике и юридическими препонами.
В этом материале мы рассмотрим, какие риски при покупке недвижимости стоит учитывать в первую очередь. Это позволит подобрать лучшее решение среди представленных на рынке, оптимально вложить доступные вам средства и получить полный набор гарантий прозрачности и безопасности сделки.
Ключевые риски по покупке промышленной недвижимости
Первое, на что стоит обратить внимание – это покупка промышленных помещений. Предполагается, что в таком случае, все площади полностью переходят в ваше пользование, что позволяет исключить многие потенциальные проблемы, к примеру, недобросовестное поведение арендодателя и другие риски.
Далее мы рассмотрим список основных сложностей с покупкой, которых стоит избегать.
Опасность покупки объектов некапитального строительства
Сегодня на рынке есть много предложений о продаже объектов некапитального строительства. Это категория сооружений, у которых нет прочной связи с землей, при необходимости их можно демонтировать и перенести в другое место.
В эту категорию также входят помещения, которые ранее оформлялись как объект некапитального строительства, но прошли переоформление на категорию капитального. В таком случае стоит запросить документацию, фиксирующую права пользования сооружением и передать ее на анализ компетентным юристам. Есть много прецедентов, когда изменение статуса признавалось незаконным в суде.
Есть и другие риски. К примеру, часто сооружения такого плана строятся на земельных участках, права собственности на которые не оформлены. В итоге вам продают, к примеру, разборный ангар из металлоконструкций, но земля под ним принадлежит другому человеку. В таком случае собственники участка очень часто расторгают договор, а купленное сооружение приходится или сносить и ставить на новом месте или же пытаться как-то договориться с землевладельцем.
Все перечисленное только добавляет проблем и приводит к тому, что приходится значительно дольше оттягивать момент непосредственного завоза техники и начала работ на месте.
Наличие других претендентов на имущество
Эта проблема актуальна для всех видов недвижимости, в том числе, коммерческой и промышленной. В юридической сфере ситуация характеризуется термином «двойная продажа».
Как это происходит? Собственник заключает официальный договор и получает по нему деньги. Далее он отзывает заявление о законодательном фиксировании факта перехода прав. Как результат, начинается длительная судебная тяжба. На фоне нее объект могут перепродать другому покупателю, который заранее не проверил его юридическую чистоту.
Как показывает практика, подобные дела могут рассматриваться очень долго. Иногда мошеннические схемы подразумевают не просто двойную продажу, а многократный переход прав от одного лица к другому. Как вы понимаете, процесс судебного разбирательства затягивается еще больше.
Именно по этой причине нужно внимательно проверять юридическую историю конкретного объекта. Есть вероятность потерять деньги и при этом даже не начать нормальную работу.
Наличие дополнительного обременения
Есть очень много примеров, когда на недвижимости коммерческого типа было множество других видов обременения. Речь идет про кредиты, арест, обязанности по другим договорам. Иногда собственнику запрещают проводить какие-либо манипуляции со своим объектом, но он все равно находит лазейки, чтобы сделать это.
Эксперты говорят о том, что особенно часто встречаются ситуации, в которых от покупателя скрывается, что объект находится в залоге. Многие мошенники пользуются лазейками в законодательстве, пытаются незаконно снять обременение на время, продать объект в этот период.
Все перечисленное приводит к серьезным проблемам. Стоит обратить внимание на то, что особенно высоки такие риски покупки коммерческой недвижимости при работе с ликвидными и недавно построенными объектами.
Изъятие объекта в пользу государства по рыночной стоимости
Сегодня в России существует устойчивый спрос на коммерческую недвижимость. Но иногда подобные помещения могут находится в местах, где планируется снос.
С государством в таком случае спорить бесполезно – объект будет демонтирован, а на его месте могут построить транспортную развязку, инженерные коммуникации или что-то еще. Есть и программы борьбы с ветхими строениями.
Обычно в таком случае собственники стараются как можно быстрее сбыть имущество. Причина в том, что его планируют выкупать по рыночной стоимости.
Если не проверить особенности района, в котором вы планируете оформить покупку, есть большая вероятность потерять значительное количество денег и при этом сильно затормозить открытие производства.
Долгое переоформление документов на коммуникации
Еще одна распространенная проблема – это переоформление коммуникаций, а также счетов, которые приходят за их использование. Здесь нельзя спрогнозировать, как пройдет процесс.
Иногда есть особенно сложные случаи, когда ранее допускалось много ошибок в документации оформления, а переоформление сильно растягивается по времени. Это опасно в плане того, что вы не сможете использовать эти инженерные линии. К примеру, будет недоступен интернет или наращивание мощности электросети для подключения дополнительного оборудования.
Ключевые риски при аренде
Многое из перечисленного выше актуально и для аренды определенного объекта. К примеру, могут появиться сложности с оформлением прав пользования на некапитальные сооружения, когда собственник земли – другое лицо.
При этом есть и специфические риски при аренде недвижимости. Это нестабильность отношений с арендодателем и обслуживающими организациями. Рассмотрим их подробнее.
Сложности в отношениях с арендодателем
Первое, на что стоит обратить внимание – это классические трудности при работе с арендодателем. Договор всегда предполагает возможность досрочного расторжения. Просто представьте, что вы уже обустроились на объекте, завезли оборудование и даже наладили логистические цепочки. И здесь происходит что-то, что заставляет арендодателя отказаться от своих условий.
Результатом становятся убытки, а также потеря времени, которое можно было бы результативно использовать. Доказать что-то в суде или взыскать неустойку будет крайне сложно, потому что все происходит в рамках договора.
Трудности в работе с эксплуатационными компаниями
Еще одна распространенная проблема, на которой многие арендаторы теряют значительные суммы. К примеру, ситуация, когда навязывается работа с определенной обслуживающей организацией.
Иногда конфликты на этой почве тянутся годами и все равно не дают никакого результата. Страдает от такого производственный процесс.
Как избежать проблем
Выше мы перечислили только проблемы, составляющие «верхушку айсберга». Есть и многие другие сложности, к примеру, когда осуществляется покупка недвижимости у юрлица физлицом, риски также оказываются высоки. Каждый нужно рассматривать с юристами отдельно.
Есть несколько простых рекомендаций, которые позволяют заметно снизить угрозу при работе с интересующим вас объектом. К ним относятся такие, как:
- Всегда проверяйте юридическую чистоту объекта. Это первое правило для любых случаев как покупки, так и аренды. Есть очень много примеров, когда мошенники попросту пользовались невнимательностью предпринимателя. Тем более, что проверка сегодня занимает минимум времени даже в случае со сложными объектами.
- Всегда запрашивайте полный набор сопроводительной документации. Если общедоступные документы владелец отказывается передавать по каким-то причинам – это весомый повод насторожиться. Все бумаги должны проверять юристы.
- Обратите внимание на особенности конкретного участка, где располагается объект. Это помогает исключить ситуацию, когда по договору передается объект с перспективами отчуждения со стороны государства.
Чем больше сведений удастся собрать, тем меньше будут риски покупки недвижимости у юридического лица.
Аренда в промышленной зоне как метод снижения рисков
Промышленные зоны — это удобно расположенные территории, на которых есть все нужные коммуникации для обеспечения развертывания эффективного производства. Одной из таких зон является «Лесное».
Мы предлагаем участки как в аренду, так и на продажу. У нас есть сразу несколько важных преимуществ, среди которых:
- Доступные цены. Минимальная цена составляет от 1200 руб. за кв. метр. Продажа участков от 0.5 Га до 60 Га.
- Удобное расположение. Промышленная зона удобно располагается рядом с трассой А181 «Магистральная». Это позволит вам отладить логистику.
- Развитые коммуникации. У нас есть собственные железнодорожные пути, а также эффективное электро, газо и водоснабжение.
Важно и то, что мы даем своим клиентам гарантии, уверенность в стабильности сотрудничества. Чтобы узнать подробности, оставьте заявку на сайте или звоните нам.
