Коммерческой называется вид недвижимости, который используется для ведения предпринимательской деятельности и получения прибыли. Отвечая на вопрос, что значит «коммерческая недвижимость», в самом общем смысле можно сказать, что речь идет о внушительном перечне объектов, который включает в себя:
- офисные помещения и здания;
- торговые центры и магазины;
- склады и логистические центры;
- гостиницы и апартаменты;
- бизнес-центры и коворкинги;
- гаражи и парковки;
- здания медицинских и образовательных учреждений;
- производственные и промышленные объекты;
- земельные участки соответствующих категорий.
Особенность коммерческой недвижимости заключается в том, что она предназначена для извлечения прибыли за счет сдачи в аренду, продажи или использования по прямому назначению. Инвестиции в такую недвижимость считаются выгодными, так как они могут приносить стабильный доход и увеличивать стоимость актива со временем.
Чем отличается коммерческая недвижимость от жилой
Суть этого отличия заложена в самом определении, что такое коммерческая недвижимость: это объекты, здания и помещения, которые используются не для личного проживания, а для получения прибыли (для ведения бизнеса, торговли, оказания услуг и других видов деловой активности).
Основные отличия можно сформулировать по нескольким критериям:
Есть определенные различия и в инфраструктурных требованиях: если для жилых массивов актуальны больницы, парки, детские и спортивные площадки, магазины, учебные и воспитательные учреждения (социальная инфраструктура), то для объектов коммерческого назначения большую роль играет транспортно-логистическая инфраструктура и инженерные коммуникации.
Земельные участки в составе коммерческой недвижимости
Говоря о том, что является коммерческой недвижимостью, необходимо выделить такую категорию, как земельные участки. Этот вид недвижимого имущества имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при использовании и продаже.
Во-первых, землям присваиваются разные категории использования (земли сельскохозяйственные, промышленные, под строительство жилья и т.д.) Каждая категория имеет свои ограничения и требования, которые необходимо соблюдать.
Во-вторых, земельные наделы могут быть обременены различными правами и ограничениями, такими как сервитуты, ограничения на строительство, экологические ограничения и т.д. Это оказывает немалое влияние на стоимость участка и на возможности его использования.
В-третьих, в статусе объектов различных видов сделок (купля-продажа, аренда, залог и пр.) земельные участки достаточно жестко регулируются законодательством, что необходимо учитывать при оформлении прав пользования или собственности.
Таким образом, о земельных участках следует говорить как о сложных объектах недвижимости, требующих профессионального подхода к их использованию и продаже.
Критерии оценки земельного участка
Ключевую роль обычно играет расположение земельного участка, так как оно определяет доступность, транспортную инфраструктуру, близость к потенциальным клиентам и прочие параметры использования приобретаемой земли.
Также принципиально важны:
- разрешенное использование — потенциальному владельцу следует убедиться, что участок подходит для конкретного проекта с точки зрения разрешенного использования;
- рельеф и характер почв — при больших перепадах высот многие проекты осуществить будет сложно или вообще невозможно, это же справедливо и в отношение не соответствующих параметрам проекта почв (например, из-за близости грунтовых вод).
- размер — площадь участка должна быть достаточной для реализации проекта, но не избыточной, чтобы не увеличивать издержки на его содержание;
Кроме того, желательно оценить потенциал и планы развития района, так как от этого зависят возможности использования земли в будущем. Законодательством, в частности, предусмотрены такие процедуры, как временное или полное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (с выплатой компенсации собственнику). Такая мера (но уже без компенсации) предусмотрена для случаев неиспользования участка или использования его не по назначению.
И, конечно же, необходимо проверить все документы на земельный надел, чтобы убедиться, что он не обременен какими-либо ограничениями или долгами, и что продает землю законный владелец.
Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости
Подобные покупки не бывают спонтанными, это всегда серьезный шаг, который требует тщательного анализа и планирования. Покупатель точно знает, для каких целей хочет использовать недвижимость: офисные помещения, торговые площади, склады, производственные объекты или что-то другое.
Перед покупкой коммерческой недвижимости необходимо:
- исследовать рынок, изучить актуальные предложения, выделить объекты, соответствующие требованиям и выделенному бюджету (основные критерии выбора — расположение, площадь, состояние объекта и т.д. — мы рассмотрим ниже);
- провести тщательный анализ связанных с объектом рисков, что предполагает изучение юридической чистоты объекта, оценку возможных проблем с коммунальными услугами и многие другие аспекты);
- выяснить размер налогов, стоимость коммунальных услуг и условия их оплаты;
- просчитать все текущие расходы, связанные с содержанием недвижимости (обслуживание, охрана, страхование и т. п.);
- оценить перспективы развития района, возможность изменения его статуса и перспективы роста стоимости недвижимости.
Тем, кто опыта покупок в сфере коммерческой недвижимости не имеет, рекомендуется обратиться к специалистам, которые могут помочь и с выбором объекта, и с оформлением сделки.
Важно: приобретение недвижимости коммерческого назначения требует тщательного обдумывания и анализа всех возможных вариантов. Второпях такие сделки не совершаются, поэтому необходимо выделить время на обдумывание всех деталей, спешить с принятием решения точно не стоит.
Покупка недвижимости в промпарке или промзоне
Для тех, кто планирует развивать свой бизнес или сдавать недвижимость в аренду, выгодным вложением средств станет покупка соответствующего объекта в промышленном парке или в промзоне.
Под этими понятиями подразумеваются территории, специально предназначенные для размещения предприятий и обеспеченные готовой транспортной и инженерной инфраструктурой для совместного пользования. Клиентам промпарков/промзон доступны определенные льготы и гарантии, включая профессиональный менеджмент, осуществляемый управляющей компанией.
Так, в промзоне «Лесное» (Ленинградская область) менеджментом занимается УК «Кедр», в собственности которой находятся внутренние автодороги (бетонные и грунтовые), а также железнодорожная ветка необщего пользования, обеспечивающая выход на ж/д станцию. 10+ лет опыта работы в данной сфере и штат высококвалифицированного персонала позволяют компании решать стратегические задачи в части создания на территории промзоны условий максимального благоприятствования развития для бизнеса.
Помимо транспортной логистики, усилиями УК «Кедр» для всех объектов на территории промзоны обеспечены:
- подключение к энергоснабжению на основании договора с ООО «Петербургская сбытовая компания»;
- обеспечение газовым топливом в соответствии с расчетом потребности от ПКЦ ООО «Газпром Газораспределение Ленинградская область»;
- водоснабжение техническое по согласованию с ФАВР «Невско-Ладожское бассейновое водное управление» (воды озера Суоярве).
Питьевая вода подается из собственной скважины в суточном объеме до 600 м3.
Что можно купить в промзоне «Лесное»
Промзона, имеющая весьма привлекательное расположение (35 км от СПб с примыканием к трассе «Магистральная»), располагает огромной территорией земель промышленного назначения в размере 67,9 га (а том числе 2,25 га земельных участков с разрешенным использованием под складские и логистические комплексы). Также вниманию покупателей предлагается:
- участки под мелкое, среднее и крупное производство площадью от 5 тыс. до 100 тыс. кв. м.;
- готовые бетонные площадки (общая площадь — более 1,1 га);
- 5 тыс. кв. м помещений производственно-складского назначения.
Все доступные для продажи объекты являются частной собственностью. При продаже УК берет на себя формирование необходимого надела с обеспечением его согласованным с покупателем лимитом инженерно-технической инфраструктуры.
Выгодная коммерческая недвижимость: что нужно знать об услугах УК
Управляющая компания «Кедр» предоставляет клиентам промзоны солидный пакет дополнительных услуг, которые помогают успешно запустить и эффективно развивать бизнес.
Так, профессионалы обеспечивают согласование:
- размещения дополнительных коммуникаций и инженерных сетей под конкретные цели нового арендатора или собственника;
- подключение высоковольтных электромощностей;
- разрешения на строительство и эксплуатацию промпредприятий классов опасности IV-V, в определенных случаях — даже III;
- бизнес-планов (от разработки до аудита).
И, конечно же, арендатору/покупателю гарантировано грамотное сопровождение договоров аренды/купли/продажи, что дает уверенность в их юридической безупречности.
