К землям промышленности относят земельные участки, предназначенные для эксплуатации промышленных объектов или обеспечения деятельности соответствующих организаций.
Это располагающиеся за границами населенных пунктов и не пригодные для ведения сельского хозяйства специальные территории, представляющие практический интерес для юридических лиц, деятельность которых предполагает ведение производства и использование в технологических цепочках промышленного оборудования.
Такие объекты — земельные участки с размещаемыми на них сооружениями или отдельные здания — могут приобретаться в собственность либо арендоваться на долговременной основе у текущего владельца.
Учитывая высокую стоимость объектов промышленного назначения, сделки по ним являются рисковыми, поэтому сторонам необходимо знать и учитывать все возникающие в результате покупки или аренды недвижимости юридические и финансовые аспекты.
Немного полезной статистики
Аналитики интернет-сервиса «Авито Недвижимость» оценили рынок недвижимости производственного назначения по итогам первого квартала текущего 2023 г., проанализировав ситуацию в двадцати российских городах.
Основные выводы анализа:
Как видим, в условиях экономической нестабильности бизнес предпочитает финансово менее рисковый вариант аренды. Аналитиками также отмечено, что при выборе промышленной недвижимости для покупки или аренды пользователи платформы «Авито Недвижимость» опираются на два основных критерия — локация объекта и его оснащенность.
Промзона «Лесное»: выгодно для покупателей и арендаторов
Выгодным предложением по размещению складских и производственных мощностей в Ленинградской области является возможность покупки и аренды промышленных земель и объектов в специальной промзоне в 5 км от Новоприозерского шоссе.
Уникальность предложения определяет подготовленная управляющей компанией промзоны транспортно-инженерная инфраструктура, включающая:
- энергообеспечение земельных участков и зданий;
- газо- и водоснабжение (питьевая и техническая вода);
- сеть автодорог на территории с грунтовым или бетонным покрытием, гарантированный подъезд автотранспорта ко всем участкам;
- железнодорожные пути с примыканием к жд магистрали (станция Орехово).
Что надо знать об инвестициях в промышленную недвижимость
Капиталовложения такого рода являются потенциально высокоприбыльными, а для компании-производителя становятся шагом к обретению свободы ведения бизнеса. Однако высокая стоимость и риски определяют более сложное, чем при покупке иной недвижимости, финансирование.
К промышленной недвижимости относят склады, производственные предприятия и прочие подобные объекты. В отличие от жилых объектов, они:
- могут стоить намного дороже, требуют серьезных капиталовложений;
- оцениваются быстрее и точнее;
- дают хорошую, но длительную окупаемость инвестиций.
Перед принятием окончательного решения о покупке желательно исследовать рынок и изучить планы развития региона. В частности, необходимо узнать, планируются ли разработки или постройка новых предприятий, способных повлиять на стоимость и ликвидность приобретаемого объекта в будущем.
Окупаемость и налоговые тонкости
С точки зрения окупаемости сделанных вложений, собственнику доступны разные варианты: использование объекта под собственную производственную деятельность, сдача площадей в аренду или сочетание первых двух (частичная аренда).
Владелец коммерческой недвижимости имеет возможность уменьшить свои налоговые обязательства за счет вычетов на износ недвижимого имущества и его амортизацию в процессе ведения деятельности. Существует также право на вычеты, связанные с затратами на техническое обслуживание и ремонт объекта.
Ипотека как удобный финансовый инструмент
Приобретение недвижимости в собственность предполагает неприятную необходимость изъятия немалых средств из оборота компании. Поэтому покупателю целесообразно использовать заемные средства.
Распространенный вид займа, широко используемый владельцами собственного дела и инвесторами-управленцами — ипотечное кредитование. Воспользоваться им могут и юрлица, и индивидуальные предприниматели, но решение должно быть экономически обоснованным, ведь денежные средства выдаются под залог имущества, и при неблагоприятном стечении обстоятельств заемщик лишится не только потраченных денег, но и самого объекта.
Важно: процентные расходы по ипотечным платежам тоже могут быть оформлены как вычеты для снижения налогового бремени на собственника.
Кстати, желающие купить участок или иной объект промназначения в промышленной зоне «Лесное» могут получить от управляющей компании «Кедр» информацию о возможности получения целевого кредита от ПАО «Промсвязьбанк».
Нюансы налогообложения
Налоги на любую коммерческую (а значит и на промышленную) недвижимость являются платежами регионального уровня, поэтому механизм их расчета и сроки внесения определяется местным законодательством.
Начиная с 2014 г., налоговые обязательства собственников ежегодно незначительно увеличивались и по плану должны были достигнуть максимального значения в текущем 2023 г. — 2 % от кадастровой стоимости. Однако экономическая ситуация внесла свои поправки, и уже в прошлом году в отдельных регионах сумма налогового платежа достигала 2,2%. И дальнейший рост — вопрос лишь времени.
Налоговые и финансовые риски при аренде
Для большинства предпринимателей (особенно в сфере малого и среднего бизнеса) оптимальной становится не покупка, а аренда промышленных зданий — финансово менее опасное решение, не требующее крупных одномоментных инвестиций.
В рамках сделки, тем не менее, следует учесть некоторые моменты. Так, слишком очевидное отклонение арендной ставки от средней по рынку может быть расценено налоговыми органами как свидетельство получения необоснованной налоговой выгоды. Стоимость услуг налоговые инспекторы оценивать не вправе, но выявление несоответствий между реальным содержанием сделки и ее оформлением — их долг, и они его скрупулезно выполняют.
Внимание к этому параметру со стороны налоговиков возрастает, если сторонами арендного соглашения являются взаимозависимые лица. Если такое несоответствие найдет подтверждение, арендная плата будет пересчитана, в также будут доначислены налоги и начислены штрафы и пени.
Что надо знать арендатору о налоговых вычетах
Желание оптимизировать расходы — основа предпринимательской деятельности. Поэтому бизнесменам, безусловно, стоит воспользоваться возможностью минимизировать базу налогообложения, уменьшив ее на сумму арендного платежа.
Право такое законодательство предоставляет, но важно, чтобы договор аренды прошел государственную регистрацию: расходы по незарегистрированному договору признаны не будут — эту позицию официально занимает Минфин РФ.
Есть также у арендатора право занести в расходную статью и стоимость потребленных коммунальных услуг, оплачиваемых сверх установленной арендной платы. Но и здесь не без нюансов: если договоры с ресурсоснабжающими службами заключены арендодателем, то арендатор при «доплате» (а именно так обычно и рассчитываются за «коммуналку») не получит необходимое для оформления вычета документальное подтверждение.
Какой арендодатель использует режим налогообложения и вправе ли он выставлять арендаторам счета-фактуры, стоит уточнить на этапе заключения договора: не являясь плательщиком НДС, арендодатель не может выставить счет-фактуру, и у арендатора возникнут проблемы, если он по такому счету примет входной НДС к вычету.
Финансовые обязательства по капремонту
Промышленные объекты — это не офисные помещения, которые можно отремонтировать сравнительно недорого, поэтому вопросу по распределению затрат на ремонтные работы необходимо уделить соответствующее внимание.
По общему правилу сдачи объектов в аренду (если иное не указано в соглашении сторон):
- работы по замене или восстановлению изношенных деталей оборудования, конструкций и отдельных частей здания, классифицируемые как капремонт, проводятся за счет арендодателя;
- текущий ремонт — работы по устранению неисправностей и незначительных повреждений конструкций, отделки и оборудования в целях предупреждения износа — проводит за свой счет арендатор.
Важно: если арендатор по своей инициативе осуществляет не оговоренный арендным соглашением капремонт, и арендодатель эти затраты не возмещает, в налоговой ситуацию могут расценить как оказание безвозмездной услуги.
Конечно, мы рассмотрели далеко не все финансовые аспекты, возникающие в рамках таких сложных сделок, как покупка и аренда помещений и земель промышленного назначения — это, скорее, небольшой экскурс, дающий начальное представление о том, насколько серьезно надо относиться к таким нюансам.
И тонкостей, конечно, будет значительно меньше, если объект покупается или арендуется в промышленном парке — структуре, специально созданной для решения этих задач и призванной помогать предпринимателям, включая наиболее уязвимых представителей начинающего, а также малого и среднего бизнесов.
